El día 30 a las cuatro de la tarde es cuando aparecen los problemas de la nómina. El vigilante nocturno reclama que no le pagaron el feriado, la recepcionista pregunta por qué este mes le descontaron más, y el tesorero de la junta quiere saber cuánto le cuesta de verdad el personal al condominio, no solo lo que sale del banco. Con seis u ocho empleados, una hoja de cálculo aguanta un tiempo. Hasta que alguien cambia una fórmula sin avisar.
Aquí va lo necesario para calcular bien la nómina de un condominio dominicano en 2026 y cómo se lleva en CondoSoft. La premisa: si el consorcio contrata directamente a su personal, el empleador es el condominio, con su RNC y su registro en la TSS. Ese punto, junto con el registro y la planilla DGT-3, lo tratamos en RNC, impuestos y empleados del condominio.
Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.
Lo que se descuenta y lo que paga el condominio
La nómina tiene dos caras. Una es lo que se le retiene al trabajador; la otra, lo que aporta el empleador encima del salario. Según la TSS, estos son los porcentajes vigentes (TSS, preguntas frecuentes):
| Seguro | Trabajador | Empleador |
|---|---|---|
| Seguro Familiar de Salud (SFS) | 3.04 % | 7.09 % |
| Pensiones (AFP) | 2.87 % | 7.10 % |
| Riesgos laborales (SRL) | nada | 1 % fijo más 0.10 % a 0.30 % según el riesgo |
Cada seguro tiene un tope de salario cotizable. Desde el 1 de febrero de 2026, con un salario mínimo cotizable de RD$23,223.00, los topes mensuales son RD$232,230.00 para el SFS, RD$464,460.00 para pensiones y RD$92,892.00 para riesgos laborales (TSS, Resolución 01-2025). La factura de la TSS se paga, según la misma fuente, hasta el tercer día laborable del mes siguiente.
Después viene el ISR. Para 2026 la DGII mantiene la escala anual de asalariados: exento hasta RD$416,220.00; 15 % del excedente hasta RD$624,329.00; RD$31,216.00 más 20 % del excedente hasta RD$867,123.00; y RD$79,776.00 más 25 % de ahí en adelante (DGII, CA687). Antes de aplicar la escala se restan el SFS y el AFP del trabajador. La Ley 30-26 sube la exención a RD$480,000.00 y crea una tasa del 27 % para ingresos anuales superiores a RD$4,800,000.00, pero eso rige desde el ejercicio fiscal 2027, no ahora (DGII, aviso del 26 de junio de 2026, art. 10).
Horas extra, noches y feriados
El personal de un edificio trabaja de noche, en fines de semana y en días feriados. El Código de Trabajo fija la jornada en un máximo de ocho horas diarias y 44 semanales (art. 147). Las horas extra se pagan con un aumento no menor del 35 % hasta las 68 horas semanales y no menor del 100 % por encima de ese límite (art. 203). La jornada nocturna lleva un aumento no menor del 15 % sobre la hora normal (art. 204).
Anote las horas de cada quien con la fecha y el motivo: si un vigilante reclama, la prueba es ese registro.
La regalía de diciembre
El salario de Navidad equivale a la duodécima parte del salario ordinario devengado en el año calendario, sin contar las horas extra ni la participación en los beneficios, y no puede pasar de cinco salarios mínimos (Código de Trabajo, art. 219). Se paga a más tardar el 20 de diciembre, también a quien ya salió del condominio, en proporción al tiempo trabajado (art. 220). No está sujeto al impuesto sobre la renta (art. 222).
Prevéala en el presupuesto anual: en diciembre sale casi un mes adicional de salarios.
Un ejemplo con números
Ejemplo hipotético, cifras ficticias. El conserje de una torre gana RD$25,000 mensuales y la administradora en sitio, RD$60,000. Ninguno tuvo horas extra en el mes y el condominio cotiza riesgos laborales al 1.10 %.
| Concepto | Conserje | Administradora |
|---|---|---|
| Salario | RD$25,000.00 | RD$60,000.00 |
| SFS del trabajador (3.04 %) | RD$760.00 | RD$1,824.00 |
| AFP del trabajador (2.87 %) | RD$717.50 | RD$1,722.00 |
| ISR del mes | RD$0.00 | RD$3,486.65 |
| Neto a pagar | RD$23,522.50 | RD$52,967.35 |
| Aportes del condominio (SFS 7.09 % + AFP 7.10 % + SRL 1.10 %) | RD$3,822.50 | RD$9,174.00 |
¿Por qué el conserje no paga ISR? Su salario menos SFS y AFP, llevado a un año, da RD$282,270, por debajo de la exención. En el caso de la administradora, la base anual es RD$677,448: cae en el tercer tramo, lo que da un impuesto anual de RD$41,839.80, es decir, RD$3,486.65 al mes. Si su condominio cotiza además al INFOTEP, confirme con su contador el aporte que corresponde y súmelo al costo.
Cómo se hace en CondoSoft
En CondoSoft la nómina vive en el menú RRHH y nómina, y cada pantalla trabaja sobre la comunidad seleccionada. Lo primero es la Configuración de nómina: frecuencia (quincenal o mensual), día de corte de la primera quincena, día de pago, redondeo del neto, el porcentaje de riesgos laborales de su comunidad, si cotiza al INFOTEP y el tamaño del empleador, que determina el tope de la regalía.
Luego se registran los empleados con Nuevo empleado: cargo, fecha de ingreso, salario base mensual, tipo de contrato, horas semanales, banco, NSS, AFP y ARS. La cédula, el NSS y la cuenta bancaria se guardan cifrados y en pantalla solo se ven los últimos cuatro dígitos.
Para cada período se crea una nómina con Nueva nómina y se cargan las novedades: horas extra, recargo nocturno, horas en descanso semanal o en feriado, bonos, comisiones y otros descuentos.
Al pulsar Calcular, el sistema arma la tabla por empleado con salario, horas, SFS, AFP, ISR y neto, además del costo total para el condominio. En Ver desglose aparece cada concepto con su fórmula, los valores usados, la fuente legal y el detalle del ISR.
Después, otra persona con permiso de aprobación pulsa Aprobar nómina: quien la calcula no puede aprobarla. Para pagarla se usa Pagar nómina: se elige la cuenta o caja de la comunidad, se revisa el asiento contable y se confirma. Desde el pago se descargan los volantes en PDF, uno por empleado o todos en un ZIP, y se pueden enviar por correo a quienes tengan uno registrado.
La regalía se calcula con una corrida aparte, de tipo Regalía pascual, que cubre del 1 de enero al 31 de diciembre y sugiere el 20 de diciembre como fecha de pago. En Pagos y reportes se registran luego los pagos a la TSS y a la DGII y se descargan archivos preliminares de autodeterminación TSS, IR-3 e IR-17.
Lo que CondoSoft no hace por usted
Conviene decirlo claro para que nadie se lleve una sorpresa:
- No presenta nada ante la TSS ni la DGII. No hay conexión con el SUIR+ ni con la Oficina Virtual. Los archivos TSS, IR-3 e IR-17 son preliminares y hay que verificar el formato oficial antes de subirlos.
- No transfiere el dinero. «Pagar nómina» registra un pago que usted ya hizo en el banco; no genera archivos de pago por lotes.
- Los parámetros legales no se actualizan solos. Los carga y verifica la plataforma, y sin una versión verificada no se aprueba ni se paga ninguna nómina. La escala de 2027 todavía no está cargada.
- Solo maneja quincenas y meses, no semanas, y las horas extra se anotan como novedades: no hay reloj ponchador.
- La liquidación de prestaciones es orientativa: verifíquela con la calculadora del Ministerio de Trabajo antes de pagar.
Una buena práctica, venga o no de un software, es que el informe mensual a la junta incluya el costo total de la nómina y la constancia de pago de la TSS. Lo desarrollamos en rendición de cuentas del administrador.
Si quiere ver este flujo con los empleados de su propio condominio, puede probar CondoSoft gratis durante 14 días y montar una nómina de prueba antes del próximo corte.
Fuentes y referencias
- Tesorería de la Seguridad Social. Preguntas frecuentes (porcentajes de cotización del Seguro Familiar de Salud, del Seguro de Vejez, Discapacidad y Sobrevivencia y del Seguro de Riesgos Laborales; fecha límite de pago). https://tss.gob.do/preguntas-frecuentes/ (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Tesorería de la Seguridad Social. TSS informa nuevos topes de cotización del Régimen Contributivo del SDSS, 5 de febrero de 2026. Resolución 01-2025: salario mínimo cotizable y topes vigentes desde el 1 de febrero de 2026. https://tss.gob.do/tss-informa-nuevos-topes-de-cotizacion-del-regimen-contributivo-del-sdss/ (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Dirección General de Impuestos Internos, Comunidad de Ayuda. CA687: ¿Cuál es la escala salarial correspondiente al año 2026 del Impuesto Sobre la Renta (ISR)?, 16 de enero de 2026. Ley 11-92, art. 296. https://ayuda.dgii.gov.do/conversations/impuesto-sobre-la-renta-isr/ca687-cul-es-la-escala-salarial-correspondiente-al-ao-2026-del-impuesto-sobre-la-renta-isr/696a664277932619036537b8 (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Dirección General de Impuestos Internos. Aviso: calendario de implementación de la Ley núm. 30-26 de fecha 18 de junio de 2026, 26 de junio de 2026. Fila del art. 10 (escala de personas físicas, ejercicio fiscal 2027). https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/avisosInformativos/Documents/2026/10-26.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ministerio de Trabajo. Código de Trabajo de la República Dominicana (Ley 16-92) y normas complementarias. Arts. 147, 177, 203, 204 y 219-222. https://mt.gob.do/wp-content/uploads/2024/07/codigo_de_trabajo.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
