RNC, impuestos y empleados: obligaciones que un condominio debe verificar en República Dominicana

"El condominio no paga impuestos porque no tiene fines de lucro" es una frase que se escucha a menudo y que conviene revisar. La DGII clasifica a los condominios dentro del régimen de las entidades sin fines de lucro, pero ese régimen trae deberes formales, y un condominio que paga salarios, contrata servicios o cobra cuotas puede tener obligaciones de declarar, retener y emitir comprobantes. Además, 2026 trajo cambios: la Ley 30-26 modificó las tasas de retención desde el 1 de julio y la facturación electrónica llega a los contribuyentes pequeños el 15 de noviembre.

Lo que sigue es una guía para verificar, no una lista que aplique igual a todos. Las obligaciones dependen de lo que el condominio haga: si tiene empleados, a quién paga, cómo cobra y si alquila espacios.

Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.

Condominio y empresa administradora: dos contribuyentes distintos

Según la Ley 5038, el consorcio de propietarios tiene personalidad jurídica propia (lo explicamos en la Ley de Condominios), y la empresa que lo administra tiene la suya. Sus obligaciones no se mezclan:

Que la administradora prepare las declaraciones del condominio no las convierte en suyas. El condominio responde por sus propias obligaciones, y conviene que el contrato diga quién las prepara y cómo se demuestra que se presentaron. Lo tratamos en contratar o cambiar de administrador.

El RNC del condominio

La DGII incluye a los condominios en su régimen de asociaciones sin fines de lucro. Para inscribirlos en el RNC pide el formulario RC-02 con sus anexos y la resolución que autorizó el condominio: la del Tribunal Superior de Tierras para los constituidos bajo la antigua Ley 1542, o la de la Dirección General de Mensuras Catastrales para los constituidos a partir de la Ley 108-05 (DGII, inscripción al RNC de asociaciones sin fines de lucro). En su comunidad de ayuda, la DGII ha indicado además que debe designarse como responsable tributario a una persona física vinculada a la administración del consorcio.

Tres aclaraciones:

• El RNC no crea el condominio. El régimen se constituye en el Registro de Títulos; el RNC solo registra al contribuyente. Vea cómo constituir y registrar un régimen de condominio.
• Un residencial no constituido en condominio no tiene esa resolución. Si se organiza como asociación o junta de vecinos, sigue otras reglas y otros requisitos.
• Sin RNC es difícil abrir cuentas a nombre del consorcio, registrar empleados o recibir comprobantes de crédito fiscal. En la práctica, casi todo condominio con operación propia lo necesita.

No hay una exención general

La DGII describe una exención amplia para las instituciones sin fines de lucro regidas por la Ley 122-05, condicionada a que no realicen actividades lucrativas y sujeta a requisitos y solicitudes específicas (DGII, exenciones de las asociaciones sin fines de lucro). Un condominio no es automáticamente una asociación de la Ley 122-05, y ninguna exención lo libera de retener lo que paga a terceros.

Sobre las cuotas de mantenimiento, la DGII respondió en su comunidad de ayuda que están exentas de ITBIS en la medida en que cubren servicios o bienes exentos, como electricidad, agua o recogida de basura, que si incluyen partidas gravadas deben tributar, y que el condominio debe emitir el comprobante fiscal que corresponda por esos cobros (CA4888, 23 de marzo de 2023). Es una orientación de la DGII, no una norma general. Antes de aplicarla, su contador debe revisar cómo se componen sus cuotas.

Declaraciones que pueden corresponder

Según la DGII, las instituciones sin fines de lucro deben (DGII, deberes formales):

• presentar la declaración jurada informativa anual ISFL-01 y sus anexos dentro de los 120 días posteriores al cierre del ejercicio fiscal;
• presentar el IR-3, de retenciones de asalariados, a más tardar el día 10 de cada mes, si tienen empleados;
• presentar el IR-17, de otras retenciones, a más tardar el día 10 de cada mes, por las retenciones efectuadas;
• presentar la declaración mensual de ITBIS a más tardar el día 20 de cada mes si efectúan retenciones de ITBIS;
• disponer de información actualizada de sus beneficiarios finales.

En respuestas de su comunidad de ayuda, la DGII también ha mencionado para los condominios los formatos de envío 606 (compras) y 607 (ventas). Confirme con su contador cuáles aplican a su caso.

Retenciones: lo que cambió el 1 de julio de 2026

La Ley 30-26, del 18 de junio de 2026, modificó el artículo 309 del Código Tributario. Según el calendario de la DGII, las nuevas tasas de retención rigen desde el 1 de julio de 2026 (DGII, aviso del 26 de junio de 2026, art. 17 de la ley). Con base en las respuestas de la DGII en su comunidad de ayuda:

Las retenciones de ITBIS no aparecen en ese calendario. Según la publicación de la DGII de julio de 2025:

• las sociedades de cualquier naturaleza retienen el 30 % del ITBIS facturado por servicios profesionales liberales de otras sociedades, y la DGII incluye la administración entre esos servicios (Norma General 02-05);
• en los servicios de seguridad o vigilancia, la retención es del 100 % del ITBIS (Norma General 07-09);
• cuando una persona física presta un servicio gravado a una persona jurídica, esta retiene la totalidad del ITBIS.

Un condominio es un ente sin fines de lucro y no una sociedad comercial, así que la aplicación exacta de cada norma a su caso debe confirmarla un contador. En su comunidad de ayuda, la DGII respondió en 2025 que corresponde retener el 30 % del ITBIS facturado por una compañía de administración de condominios.

Otros cambios del mismo calendario que afectan a cualquier contribuyente: un recargo por mora del 3 % desde el 1 de julio de 2026 y un impuesto del 0.20 % a la emisión de cheques y a los pagos por transferencia electrónica desde el 3 de julio de 2026. La nueva escala del ISR de asalariados, con una exención de hasta RD$480,000 anuales, aplica a partir del ejercicio 2027. No leímos el texto íntegro de la Ley 30-26: estos datos provienen del calendario oficial de la DGII y de sus respuestas públicas.

Comprobantes fiscales y facturación electrónica

La Ley 32-23 obliga a emitir comprobantes fiscales electrónicos a quienes transfieren bienes o prestan servicios, incluidos los entes sin personalidad jurídica, salvo las operaciones que no requieren comprobantes ordinarios (arts. 2 y 37). El plazo para los contribuyentes pequeños, micro y no clasificados vencía el 15 de mayo de 2026; la DGII concedió una prórroga general y automática de seis meses, es decir, hasta el 15 de noviembre de 2026 (DGII, Aviso 06-26, del 6 de mayo de 2026). Si su condominio emite comprobantes, verifique en la Oficina Virtual su clasificación y su estado como emisor electrónico. Vencida la prórroga, la DGII advierte que aplicará las sanciones del artículo 27 de esa ley.

Si el condominio tiene empleados

Cuando el condominio contrata directamente a conserjes, porteros o personal de mantenimiento, es el empleador. Entonces debe:

• Registrarse en la TSS. La TSS registra a los condominios como organizaciones sin fines de lucro. Pide el formulario de registro, las cédulas del presidente y del responsable del acceso al SUIR, el acta de asignación del RNC, la última asamblea sellada por el ayuntamiento y la nómina (TSS, registro de organizaciones sin fines de lucro). Las cotizaciones se calculan y pagan mediante el sistema de la TSS, con las tasas que esta publica.
• Presentar la planilla de personal fijo (DGT-3) en el Ministerio de Trabajo. Es obligatoria dentro de los primeros 15 días de actividad y se renueva a más tardar el 15 de enero de cada año, según los artículos 159 y 161 del Código de Trabajo y 15 y 16 del Reglamento 258-93 (Ministerio de Trabajo, ficha del servicio DGT-3).
• Retener y declarar el ISR de los salarios que superen la exención mediante el IR-3, después de descontar los aportes a la TSS (DGII, publicación de julio de 2025).

Si el personal lo emplea la administradora o una empresa de seguridad o de limpieza, esas obligaciones son de ella. Aun así, conviene pedir constancias de que está al día y dejarlo por escrito en el contrato.

Sobre el Código de Trabajo: al 30 de septiembre de 2026 sigue vigente la Ley 16-92. Según la prensa, el proyecto de reforma que aprobó el Senado en 2025 perimió en la Cámara de Diputados y una nueva iniciativa se depositó en el Senado el 27 de agosto de 2026. No encontramos una ley de reforma promulgada en fuentes oficiales.

Ejemplo hipotético

Cifras ficticias. En septiembre de 2026, la Torre Ejemplo le paga RD$10,000 a un plomero independiente. Retiene RD$300 de ISR (15 % sobre la renta presunta de RD$2,000) y lo declara en el IR-17 de octubre. Ese mes también paga a su administradora, una sociedad, honorarios de RD$50,000 más RD$9,000 de ITBIS; si le aplica la retención del 30 %, retiene RD$2,700 y la reporta en su declaración de ITBIS. Los dos comprobantes y las constancias de pago deben quedar en el archivo de la rendición de cuentas.

Cómo organizarlo

Haga con su contador un calendario anual de obligaciones y pida a la administración que lo incluya en el informe mensual. Vea rendición de cuentas del administrador y, si su inmueble tiene locales, cómo administrar una plaza o un condominio mixto. Los costos de nómina y de cumplimiento se incluyen en el presupuesto. CondoSoft permite registrar empleados, ausencias y nómina con volantes de pago, llevar proveedores y órdenes de compra y exportar reportes; no presenta declaraciones ante la DGII ni pagos ante la TSS, que siguen siendo tarea del condominio y de su contador.

Fuentes y referencias

1. Dirección General de Impuestos Internos. Asociaciones sin fines de lucro: inscripción al RNC (incluye requisitos para condominios) y Exenciones. https://dgii.gov.do/contribuyentesRegistrados/regimenesEspeciales/asociacionesSinFinesLucro/Paginas/inscripcionAlRNC.aspx (consultado el 30 de septiembre de 2026).
2. Dirección General de Impuestos Internos. Asociaciones sin fines de lucro: deberes formales. https://dgii.gov.do/contribuyentesRegistrados/regimenesEspeciales/asociacionesSinFinesLucro/Paginas/deberesFormales.aspx (consultado el 30 de septiembre de 2026).
3. Dirección General de Impuestos Internos. Aviso: calendario de implementación de la Ley núm. 30-26 de fecha 18 de junio de 2026, 26 de junio de 2026. Filas de recargos (art. 3), retenciones del art. 309 (art. 17), escala de personas físicas (art. 10) e impuesto a cheques y transferencias (art. 40). https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/avisosInformativos/Documents/2026/10-26.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
4. Dirección General de Impuestos Internos. Retenciones ISR-ITBIS, publicación informativa sin validez legal, julio de 2025. Retenciones de ITBIS (Normas 02-05 y 07-09) y de asalariados. https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/bibliotecaVirtual/contribuyentes/retencionesRetribucionesComplementarias/Documents/Retenciones-ISR-ITBIS.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026). Las tasas de ISR de esta publicación fueron modificadas por la Ley 30-26.
5. Dirección General de Impuestos Internos, Comunidad de Ayuda. Retenciones de ISR Ley 30-26 del 18-6-2026, respuesta de julio de 2026 (servicios técnicos y vigencia desde el 1 de julio de 2026). https://ayuda.dgii.gov.do/conversations/discusiones/retenciones-de-isr-ley-3026-del-1862026/6a4c06530748377e13bf6c9f (consultado el 30 de septiembre de 2026). Orientación, no norma.
6. Dirección General de Impuestos Internos, Comunidad de Ayuda. CA4888: cuotas de mantenimiento cobradas por condominios e ITBIS, 23 de marzo de 2023. https://ayuda.dgii.gov.do/conversations/itbis/ca4888-las-cuotas-de-mantenimiento-cobrados-por-condominios-a-sus-inquilinos-o-propietarios-se-encuentran-sujetas-a-la-aplicacin-del-itbis/641c828255c4c33ae8b815ec (consultado el 30 de septiembre de 2026). Orientación, no norma.
7. Dirección General de Impuestos Internos, Comunidad de Ayuda. Solicitud RNC Consorcio de Condominio, respuesta de octubre de 2025 (responsable tributario). https://ayuda.dgii.gov.do/conversations/discusiones/solicitud-rnc-consorcio-de-condominio/69011306b9d0c1065ea71654; y Consorcio de propietarios, cómo se constituye y qué obligaciones fiscales tiene (ISFL-01, formatos 606 y 607). https://ayuda.dgii.gov.do/conversations/discusiones/consorcio-de-propietarios-como-se-constituye-y-que-obligaciones-fiscales-tiene/66b60ace5b2b41725c0e34b7; y Retención de ITBIS a compañía de administración de condominio, respuesta de 2025. https://ayuda.dgii.gov.do/conversations/discusiones/retencin-de-itbis-a-compaa-de-administracin-de-condominio/686565151748194861bead14 (todos consultados el 30 de septiembre de 2026). Orientación, no norma.
8. Dirección General de Impuestos Internos. Ley núm. 32-23 de Facturación Electrónica, G. O. 11107 del 17 de mayo de 2023. Arts. 2 y 37. https://dgii.gov.do/transparencia/baseLegal/Documents/Leyes/Ley%2032-23.pdf; y Aviso: extensión del plazo de implementación de facturación electrónica para contribuyentes pequeños, micros y no clasificados, 6 de mayo de 2026. https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/avisosInformativos/Documents/2026/06-26.pdf (ambos consultados el 30 de septiembre de 2026).
9. Tesorería de la Seguridad Social. Registro de organizaciones sin fines de lucro (ONG) (ficha de servicio). https://tss.gob.do/servicio/registro-de-organizaciones-sin-fines-de-lucro-ong/ (consultado el 30 de septiembre de 2026).
10. Ministerio de Trabajo. Registro de formulario DGT-3, planilla de personal fijo (ficha de servicio). https://mt.gob.do/servicios/registro-de-formulario-dgt-3-panilla-de-personal-fijo/ (consultado el 30 de septiembre de 2026).
11. Siempre al Día (prensa especializada). Reforma al Código de Trabajo en República Dominicana 2026, actualizado el 10 de septiembre de 2026. https://siemprealdia.co/republica-dominicana/derecho-laboral/reforma-al-codigo-de-trabajo-en-republica-dominicana/ (consultado el 30 de septiembre de 2026). Fuente de prensa; no verificada en el sistema legislativo.