"El condominio queda constituido, una vez inscrito en el Registro de Títulos correspondiente" (Ley 108-05, art. 101). Esa frase explica muchas confusiones. Un residencial puede tener junta de vecinos, cuenta bancaria, RNC y administrador y, aun así, no estar sometido al régimen de condominio. Y un edificio puede estar recién terminado, con compradores esperando sus títulos, mientras el expediente todavía circula entre Mensuras Catastrales y el Registro de Títulos.
Esta guía describe el recorrido completo y los documentos que piden las normas y fichas oficiales vigentes al 30 de septiembre de 2026. Para el panorama legal previo, vea la Ley de Condominios en República Dominicana. El texto está pensado para promotores, propietarios únicos que quieren dividir un inmueble y compradores que necesitan saber en qué punto está su edificio.
Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.
Tres procesos distintos
| Fase | Ante quién | Qué se obtiene | Quién interviene |
|---|---|---|---|
| Técnica y de construcción | Autoridad competente que aprueba planos y licencia de construcción | Proyecto aprobado y, en su momento, obra terminada | Promotor, arquitectos e ingenieros |
| Catastral | Dirección Regional de Mensuras Catastrales | Plano de división para constitución de condominio aprobado | Agrimensor u otro profesional habilitado y autorizado |
| Registral | Registro de Títulos | Régimen inscrito, un certificado de título por unidad | Propietario, notario (legalización de firmas) y, en la práctica, abogado |
Cada fase depende de la anterior. El Registro de Títulos no inscribe el régimen sin el plano de división aprobado por Mensuras (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 121 d), y Mensuras pide la licencia de construcción y los planos aprobados por las autoridades competentes (ficha de Mensuras, requisitos o y p).
Antes de empezar: condiciones del inmueble
El régimen solo se constituye sobre un inmueble registrado (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 119). Además:
- dos parcelas colindantes deben refundirse antes (art. 119, párr. I);
- si solo se somete una parte del inmueble, hay que subdividirlo primero (párr. II);
- un derecho amparado en una constancia anotada debe deslindarse (párr. III; Ley 108-05, art. 100, párr. V);
- si hay extractos de certificado de título, hay que hacer antes la partición (párr. IV);
- no puede constituirse un condominio sobre unidades que ya están en el régimen (Ley 108-05, art. 100, párr. IV).
Hipotecas y otras cargas. Si la parcela tiene una hipoteca, hay que presentar un acto en el que acreedor y propietario acuerden en qué forma y proporción quedará gravada cada unidad resultante, con autorización expresa para cancelar la hipoteca sobre la parcela (art. 119, párr. VI; art. 121 f). Para otros derechos reales distintos de la servidumbre se exige un acuerdo equivalente con sus beneficiarios (párr. VII).
Fase catastral: la división ante Mensuras
La ficha de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales describe la división para constitución de condominio. La solicitan los profesionales habilitados autorizados por la Dirección Regional competente, a pedido de quien tiene derechos sustentados en un certificado de título. Entre los requisitos figuran:
- la solicitud de autorización y la autorización;
- la certificación del estado jurídico del inmueble y el duplicado del título;
- la notificación de la fecha de los trabajos de campo a los colindantes y a la Dirección Regional;
- el plano de verificación del estado parcelario, los planos de la división y la lámina de planillas del condominio;
- la copia de la licencia de construcción o del documento aprobatorio de la autoridad competente y el conjunto de planos aprobado;
- la declaración del agrimensor sobre la comprobación de áreas y sobre si el condominio está terminado o en proceso;
- el acta declaratoria de condominio.
La tasa es de RD$1,000 por cada unidad funcional y el tiempo de respuesta es de 45 días hábiles (ficha de Mensuras, que remite al art. 52 de la Resolución 789-2022). En un edificio hipotético de 30 unidades, solo esa tasa sumaría RD$30,000.
Fase registral: el expediente ante el Registro de Títulos
Con el plano aprobado, se deposita la solicitud de constitución. El Reglamento General de Registro de Títulos (art. 121) y la ficha del trámite piden:
- Duplicado o extractos del certificado de título del inmueble.
- Acta declaratoria de condominio, en la que el propietario, y su cónyuge si aplica, consiente someter el inmueble al régimen, con las firmas legalizadas ante notario o con firma digital válida.
- Reglamento del régimen de condominio firmado y con las firmas legalizadas. Su contenido mínimo está en la Ley 5038 (art. 21) y en el Reglamento General de Registro de Títulos (art. 122); lo detallamos en el reglamento de condominio: contenido y modificación.
- Plano de división y oficio de mensura aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
- Acreditación de la finalización de la obra, por declaración jurada del agrimensor actuante o certificación de finalización de la autoridad competente (art. 125).
- Contrato de sustitución de garantía y certificación de registro de acreedores, si hay hipoteca.
- Certificación del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) o declaración de la DGII, vigente, que haga constar que el inmueble está al día o exento.
- Documentos de identidad, acta de matrimonio si el estado civil no coincide con el título y, para empresas, registro mercantil y documento que autoriza la representación.
Pagos que lista la ficha: RD$1,000 de tasa por servicios (y RD$1,000 adicionales por la ventanilla exprés), RD$20 por cada duplicado o extracto y RD$10 por inscripción de gravámenes si aplica (Ley 33-91), RD$130 por acto notarial (Ley 140-15) y RD$50 por contrato notarizado (Ley 3-2019). El depósito remoto cuesta RD$300 en el Distrito Nacional y la provincia Santo Domingo y RD$800 en las demás localidades. El tiempo de respuesta indicado es de 30 días hábiles, variable según la fecha de promesa.
Si la construcción no ha terminado
La ley permite someter construcciones en proceso al régimen (Ley 108-05, art. 100, párr. III). La solicitud lleva los mismos documentos, salvo la acreditación de la obra terminada (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 123). Cada certificado de título lleva la nota "CONDOMINIO EN PROCESO" (art. 79) y, si hay financiamiento, la unidad queda afectada por la proporción de hipoteca pactada (art. 124). Cuando la obra termina se acredita su finalización y los titulares pueden pedir el registro definitivo sin esa nota. Si la obra se apartó de manera sustancial de los planos, hay que presentar nuevos planos de división (art. 125).
Qué queda al final del trámite
- Un certificado de título por unidad (Ley 5038, art. 24; Reglamento General de Registro de Títulos, art. 120), con su porcentaje sobre las áreas comunes, las áreas de uso exclusivo y el número de votos (art. 73).
- Un certificado del terreno a nombre del consorcio de propietarios, con un bloqueo registral (Ley 108-05, art. 100, párr. VIII).
- La nota "AFECTADO AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO" en el certificado de la parcela (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 78).
- El consorcio de propietarios, que existe "obligatoriamente y de pleno derecho", con personalidad jurídica, por el solo hecho de quedar organizado el inmueble como condominio (Ley 5038, art. 9).
Lo que no equivale a constituir el régimen
- Inscribir un RNC. Es una inscripción tributaria ante la DGII para que el consorcio facture, pague o retenga. No crea el condominio. Lo tratamos en RNC, impuestos y empleados del condominio.
- Formar una asociación sin fines de lucro o una junta de vecinos. Es otra persona jurídica, con sus propias reglas de membresía. No sustituye al consorcio ni le transfiere sus facultades legales.
- Contratar un administrador. El administrador actúa por el consorcio, pero no lo constituye. Vea cómo contratar o cambiar de administrador.
Residenciales que no están en el régimen
Muchos residenciales de casas tienen una parcela o un título para cada vivienda y ningún régimen inscrito. En ese caso no hay consorcio de pleno derecho, porque este nace de organizar el inmueble como condominio (Ley 5038, art. 9), y no existe el privilegio por cuotas que la ley reserva a los gastos comunes del condominio (Ley 5038, art. 18; Ley 108-05, art. 100, párr. IX). Las cuotas de mantenimiento dependen entonces de contratos, estatutos de una asociación o compromisos asumidos en la compra, y su cobro sigue las reglas generales. Es una diferencia importante al comparar con lo que explicamos en cuotas de mantenimiento atrasadas.
En cambio, los pisos de un mismo edificio sobre terreno registrado no pueden pertenecer a propietarios distintos si no están afectados al régimen (Ley 108-05, art. 100, párr. VI). Las plazas y los proyectos mixtos plantean dudas propias, que tratamos en cómo administrar una plaza comercial o un condominio mixto.
Comprobación rápida para compradores y juntas
- ¿El certificado de título de la unidad menciona el porcentaje sobre áreas comunes y el número de votos?
- ¿Tiene la nota de condominio en proceso? Pregunte cuándo se acreditará la finalización.
- ¿Hay un reglamento registrado, no solo un borrador entregado por el promotor?
- ¿Existe un certificado del terreno a nombre del consorcio?
Para confirmar el estado jurídico se puede solicitar al Registro de Títulos una certificación del estado jurídico del inmueble (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 150).
Después del registro
Constituido el régimen, empieza la administración: padrón de unidades, votos, porcentajes de gastos y documentos fundacionales. CondoSoft permite registrar las unidades con su coeficiente, emitir cuotas por coeficiente y guardar el reglamento y los planos en la biblioteca de documentos. El trámite registral, en cambio, se hace ante Mensuras y el Registro de Títulos con los profesionales que correspondan: el software no se conecta con el Registro Inmobiliario.
Fuentes y referencias
- Suprema Corte de Justicia. Resolución núm. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos, 27 de octubre de 2022. Arts. 73, 78, 79, 117-125 y 150. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Resolucion/Resolucion_788-2022.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Suprema Corte de Justicia. Normativa de la Jurisdicción Inmobiliaria, 3.ª ed., 2011: Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005. Arts. 100 y 101. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Download/51-07.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Registro Inmobiliario, Dirección Nacional de Registro de Títulos. Constitución de régimen de condominio o constitución de régimen de condominio en proceso (ficha de trámite). https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Tramites/DNRT/CONSTITUCION_DE_REGIMEN_DE_CONDOMINIO_O_CONSTITUCION_DE_REGIMEN_DE_CONDOMINIO_EN_PROCESO.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Registro Inmobiliario, Dirección Nacional de Mensuras Catastrales. División para constitución de condominio (ficha de trámite). https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Tramites/DNMC/DIVISION_PARA_CONSTITUCION_DE_CONDOMINIO.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Registro Inmobiliario. Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958. Arts. 9, 18, 21 y 24. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Leyes/Ley_5038-1958.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
