En una torre con locales en la planta baja, el restaurante quiere abrir hasta la medianoche, la farmacia necesita recibir camiones a las seis de la mañana y los residentes del segundo piso quieren dormir. En una plaza comercial, el local grande pregunta por qué paga lo mismo que el pequeño. Y en ambos casos, la pregunta que casi nadie hace primero es la decisiva: ¿qué documento rige este inmueble?
Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.
Primero: ¿es un condominio?
No toda plaza ni todo edificio con locales está sometido al régimen de condominio. El régimen solo se constituye sobre un inmueble registrado (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 119), se aplica a edificaciones verticales, horizontales o mixtas (art. 118) y da a cada unidad su propio certificado de título (art. 120). Si el inmueble no está sometido a la Ley 5038, esa ley no rige su administración: se aplican el Código Civil y los contratos (Ley 5038, art. 44).
Hay tres situaciones frecuentes, y cada una se administra de forma distinta:
| Situación | Qué documento manda | Quién decide |
|---|---|---|
| Plaza o torre constituida en condominio, con locales y quizá viviendas | Ley 5038 y el reglamento registrado | La asamblea del consorcio, por los votos registrados |
| Plaza de un solo dueño que alquila los locales | Los contratos de arrendamiento y sus anexos de gastos | El propietario, dentro de lo que diga cada contrato |
| Condominio donde el promotor conserva locales sin vender | Ley 5038 y el reglamento; el promotor es un propietario más | La asamblea; el promotor vota y paga por sus unidades |
En el segundo caso no hay consorcio ni asamblea: los inquilinos pagan lo que su contrato establece, y ese contrato se rige por la Ley 85-25 de alquileres, que también se aplica a los inmuebles destinados al comercio (art. 2). Una cláusula de gastos comunes mal redactada no se arregla con una circular. En el tercero, la ley es clara en que la propiedad no pierde su carácter aunque todas las unidades pertenezcan a un mismo dueño (art. 22), y el promotor contribuye por las unidades que conserva. Si la constitución está en proceso o hay dudas sobre el registro, vea cómo constituir y registrar un régimen de condominio.
Gastos comunes: por porcentaje, no por cabeza
La Ley 5038 obliga a cada propietario a contribuir proporcionalmente a las cargas de conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. A falta de convención, esa proporción depende del valor de cada unidad, según su extensión y su situación. El porcentaje fijado en el reglamento registrado solo cambia por acuerdo unánime (art. 4). El reglamento debe indicar el porcentaje de contribución de cada unidad y el sistema de liquidación de los gastos (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 122, literales e y f).
Por eso, repartir en partes iguales sin revisar los documentos es un error común y costoso. Igualar a un local de 300 m² con un apartamento de 80 m² puede contradecir el reglamento y abrir reclamos.
Ejemplo hipotético en RD$
Un condominio mixto ficticio tiene 4 locales y 12 apartamentos. Su reglamento registrado asigna el 10 % a cada local y el 5 % a cada apartamento: 40 % más 60 %, igual a 100 %. El presupuesto común mensual aprobado es de RD$300,000.
| Unidad | Porcentaje registrado | Cuota mensual según el reglamento | Cuota si se repartiera en partes iguales (16 unidades) |
|---|---|---|---|
| Cada local | 10 % | RD$30,000 | RD$18,750 |
| Cada apartamento | 5 % | RD$15,000 | RD$18,750 |
| Total | 100 % | RD$300,000 | RD$300,000 |
Con el reparto igualitario, cada apartamento pagaría RD$3,750 más al mes de lo que le corresponde. Las cifras son ficticias; el porcentaje real está en su reglamento. Cómo armar el presupuesto está en presupuesto, cuotas y fondo de reserva.
Gastos por sector
La ley permite limitar el uso de algunos sectores comunes a las unidades a las que sirven (art. 3). Un ascensor que solo usa la torre o un parqueo de clientes que solo usan los locales son ejemplos típicos. Que su costo se cargue solo a esas unidades depende de lo que diga el reglamento. Si calla, cambiar el reparto puede requerir modificarlo, con las mayorías y formalidades que explicamos en reglamento de condominio: contenido y modificación.
Consumos
Agua, electricidad y gas de cada local deben medirse aparte siempre que sea posible. Lo que se mide no es gasto común: se factura a quien consume, según el reglamento o el contrato. Si la plaza compra energía y la redistribuye a los locales, consulte antes a un asesor si esa refacturación está permitida y en qué condiciones; no encontramos una regla específica para este caso.
Votos y asambleas
Los votos también se fijan en el reglamento, en proporción a los derechos de cada propietario (Ley 5038, arts. 12 y 21). En un condominio mixto, los locales suelen tener porcentajes altos y, con ellos, peso en la asamblea. No asuma un voto por unidad; vea quórum, votos y poderes. Los inquilinos de los locales no integran el consorcio (art. 9). La Ley 85-25 les obliga a cumplir el reglamento y les reconoce voz, no voto, en las asambleas (art. 24, num. 8); para votar necesitan un poder del propietario (Ley 5038, art. 26).
Destino de los locales y permisos
El reglamento debe indicar el destino de las diferentes partes del inmueble (art. 21), y ningún propietario puede destinar su unidad a fines distintos de los previstos ni perturbar la tranquilidad de los vecinos (art. 7). Un local previsto para oficinas no se convierte en bar por decisión del inquilino.
Además, hay permisos públicos que no dependen del condominio:
- Uso de suelo. Cambiar el uso aprobado en la licencia de construcción requiere una solicitud ante el ayuntamiento. En el Distrito Nacional, la ficha de ese trámite pide, para los condominios, un acta de asamblea notarizada y la notificación por alguacil a los colindantes.
- Protección contra incendios. Si un edificio o una parte de él cambia de ocupación o aumenta su nivel de riesgo, hay que presentar planos para readecuar las instalaciones, con aprobación municipal previa del cambio de uso (R-032, art. 12, según el Decreto 364-16). En plazas cuyos locales requieren instalaciones individuales, los planos del sistema de cada local los somete el propietario o el inquilino, también cuando cambia su uso (R-032, art. 31, párrafo). El mantenimiento del sistema corresponde a propietarios o inquilinos según lo que hayan acordado (art. 15).
- Permisos sectoriales propios de cada actividad, como los sanitarios para alimentos. Pida al locatario copia vigente de los suyos y guárdela en el expediente del local.
Reglas de convivencia que sí funcionan
- Horarios de carga y descarga, de apertura de áreas comunes y de trabajos en los locales, escritos en el reglamento o en reglas internas aprobadas conforme a él.
- Basura. La Ley 225-20 hace al generador responsable de sus residuos, le obliga a separarlos en la fuente y a pagar el servicio de recolección, y exige que los residuos de manejo especial o peligrosos los manejen gestores autorizados (arts. 17 y 82). También clasifica a los generadores comerciales por volumen anual (art. 12). Un restaurante no puede usar el contenedor de los residentes como si fuera suyo sin un acuerdo.
- Ruido. La Ley 90-19 fija multas específicas para colmados, bares, cafeterías y otros negocios que producen ruido, y otras más altas para el ruido en condominios y zonas residenciales (art. 8.1, nums. 1 y 4). La música de un local no es solo un asunto de convivencia; vea ruidos, mascotas y conflictos entre vecinos.
- Publicidad. Los letreros en fachada afectan la estética del edificio (art. 7) y pueden requerir permiso municipal. Fije en el reglamento o en reglas internas dónde, de qué tamaño y con qué iluminación, y consulte al ayuntamiento.
- Parqueos. Separe los de clientes, residentes y carga, y documente quién tiene uso exclusivo. Vea parqueos y áreas comunes.
- Seguridad. Los horarios de vigilancia y las cámaras deben responder a los dos usos, sin captar el interior de las viviendas.
Seguros
Los propietarios deben contribuir a las primas de los seguros colectivos cuando lo disponen el consorcio o el reglamento (Ley 5038, art. 11). En una plaza, además, conviene exigir a cada locatario un seguro de responsabilidad civil y de su contenido, por contrato. Revise que la póliza del edificio cubra los riesgos de los usos comerciales reales, no solo los previstos al construir.
Lista para empezar
- Certificado de título y reglamento registrado, o contratos de arrendamiento si no hay régimen.
- Tabla de porcentajes y votos por unidad, tomada del reglamento.
- Medidores separados y su lectura.
- Destino autorizado de cada local y copia de sus permisos.
- Reglas de horarios, basura, ruido, publicidad y parqueo.
- Pólizas vigentes del edificio y de los locatarios.
CondoSoft permite configurar cuotas por coeficiente, por área, por monto fijo o en partes iguales cuando el reglamento así lo establece; registrar medidores y facturar consumos; enviar comunicados a toda la comunidad, a un edificio o bloque, solo a propietarios o solo a residentes; y gestionar reservas de áreas comunes. La regla de reparto la pone el reglamento; el sistema la aplica. Vea también las funcionalidades.
Fuentes y referencias
- Registro Inmobiliario. Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958. Arts. 3, 4, 7, 9, 11, 12, 21, 22, 26 y 44. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Leyes/Ley_5038-1958.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Suprema Corte de Justicia. Resolución núm. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos, 27 de octubre de 2022. Arts. 117 a 120 y 122. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Resolucion/Resolucion_788-2022.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ayuntamiento del Distrito Nacional. Solicitud de remodelación y cambio de uso de suelo (ficha de servicio). https://adn.gob.do/solicitud-de-remodelacion-y-cambio-de-uso-de-suelo/ (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Decreto núm. 364-16 que introduce modificaciones al Reglamento para la seguridad y protección contra incendios, Gaceta Oficial núm. 10864, 7 de diciembre de 2016. Art. 1 (nuevos arts. 12 y 15) y art. 2 (párrafo del art. 31). Publicado por el MIVHED: https://mivhed.gob.do/wp-content/uploads/2026/04/Decreto-364-16.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Liga Municipal Dominicana. Ley General de gestión integral y coprocesamiento de residuos sólidos, núm. 225-20, y su reglamento de aplicación, edición de abril de 2022. Arts. 12, 17 y 82. https://lmd.gob.do/transparencia/phocadownload/Planificacion/2022/Publicaciones/LEY%20Y%20REGLAMENTO%20LIGA%20MUNICIPAL%20DIGITAL.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley núm. 90-19 que modifica la Ley núm. 287-04, Gaceta Oficial núm. 10939, 15 de abril de 2019. Art. 2 (nuevo art. 8.1). Copia del texto publicada por AbogaDom: https://abogadom.net/uploads/legislaciones/leyes/LeyNum90_19.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada el 14 de agosto de 2025. Arts. 2 y 24, num. 8. Texto reproducido por Guzmán Ariza: https://drlawyer.com/espanol/leyes/ley-85-25-sobre-alquileres-de-bienes-inmuebles-y-desahucios/ (consultado el 30 de septiembre de 2026). La copia oficial de la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo no estaba accesible en la fecha de consulta.
