Pocas cosas generan tantos conflictos en un condominio como un parqueo ocupado por quien no debía. Detrás de cada caso suele haber una pregunta que nadie ha respondido con documentos: ¿de quién es ese espacio? Y enseguida aparece otra: ¿qué puede hacer la administración? La respuesta a la primera está en el certificado de título y en el reglamento, dentro del marco que resumimos en la Ley de Condominios. La segunda tiene límites que conviene conocer antes de pintar números en el piso o llamar una grúa.
Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.
Tres categorías que no son lo mismo
- Propiedad exclusiva. El parqueo forma parte de la unidad de un propietario, o es una unidad en sí misma. El certificado de título de cada unidad identifica "todos los espacios de dominio exclusivo que le corresponden" (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 73, literal a).
- Área común de uso exclusivo. El espacio es copropiedad de todos, pero su uso está asignado a una unidad. La ley permite "limitar el uso de algunos [sectores comunes] a los titulares de las unidades a las que sirven" (Ley 5038, art. 3), y el certificado de título indica "las áreas comunes que le corresponde a la unidad con carácter exclusivo y compartido" (RGRT, art. 73, literal c). La superficie de la unidad incluye los sectores propios y los sectores comunes de uso exclusivo (art. 73, literal e).
- Área común general. Parqueos de visitantes, pasillos, rampas, lobby, azotea o jardines. Cada propietario puede usarlas "libremente [...] conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios" (Ley 5038, art. 4).
Hay un cuarto caso frecuente: asignaciones de hecho. Por ejemplo, un parqueo que "siempre ha usado" el apartamento 3B sin que conste en ningún documento. Una práctica antigua no equivale a un derecho registrado. Antes de defenderla o desconocerla, revise los documentos.
Dónde comprobarlo
- el certificado de título de la unidad;
- el reglamento registrado, que debe especificar las áreas comunes y cada unidad de propiedad exclusiva (RGRT, art. 122, literales a y b; Ley 5038, art. 21);
- los planos de la división en condominio aprobados por Mensuras Catastrales;
- las actas de asamblea que hayan asignado usos, y su registro, si lo tienen.
Si los documentos se contradicen, prevalecen en principio los registrados. Cambiar el número de parqueos comunes o restringir su uso requiere más que una mayoría ordinaria (ver abajo).
Qué puede decidir la asamblea sobre los parqueos comunes
- Por mayoría, en asamblea debidamente convocada (Ley 5038, art. 12): reglas de uso de los parqueos de visitantes, tiempo máximo de estadía, registro de vehículos, horarios de carga y descarga, reservas de áreas como el salón o la terraza, y señalización.
- Con requisitos mayores: asignar parqueos comunes a determinadas unidades o restringir su uso afecta el número o el uso de las cosas comunes. Modificar los acuerdos que "declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes" requiere el consentimiento de todos (art. 8), y esas convenciones solo son oponibles a terceros una vez registradas (art. 10). Vea qué puede decidir la asamblea.
- Obras nuevas que afecten el edificio, como techar parqueos o cerrar un área, requieren el consentimiento de todos, salvo disposición contraria del reglamento (art. 8). Para las obras dentro de una unidad, vea filtraciones y remodelaciones.
Situaciones frecuentes y cómo manejarlas
| Situación | Primer paso | Qué evitar |
|---|---|---|
| Un vecino ocupa el parqueo exclusivo de otro | Identificar el vehículo, avisar al propietario de la unidad responsable y dejar constancia escrita | Bloquear el vehículo o desinflar neumáticos |
| Visitantes o huéspedes ocupan parqueos de residentes | Registrar en portería el destino de cada visitante e indicarle dónde estacionar | Retener documentos del visitante más allá de lo necesario |
| Un vehículo abandonado en un parqueo común | Notificar por escrito al propietario de la unidad vinculada y fijar un plazo; si no hay dueño identificable, consultar a la autoridad o a un abogado | Venderlo o desguazarlo por cuenta propia |
| Motores o bicicletas en pasillos y rampas | Recordar la regla del reglamento y la seguridad de las vías de escape | Retirarlos sin aviso ni inventario |
| Un parqueo común usado como depósito | Aviso escrito con plazo y registro fotográfico | Botar los objetos ajenos |
| Uso indebido del parqueo reservado a personas con discapacidad | Señalizarlo con claridad y recordar la regla | Tolerarlo |
Las reglas para huéspedes de alquileres cortos se tratan en inquilinos y alquileres de corta duración, y los conflictos de ruido o mascotas en los parqueos, en ruidos, mascotas y conflictos entre vecinos.
Si al final hay que retirar objetos de un área común, hágalo con una decisión documentada, un aviso previo con plazo, un inventario con fotos y testigos, y su depósito en un lugar seguro a disposición del dueño. Nunca los destruya. Aun con estas precauciones, retirar bienes ajenos tiene riesgo legal: consulte antes a un abogado.
Multas, grúas y bloqueos: los límites
Multas internas. La Ley 5038 no regula las multas del condominio. Una multa tiene más solidez si está prevista en el reglamento registrado, con la conducta sancionada, el monto o su método de cálculo y un procedimiento en el que el afectado pueda explicarse. Una multa creada por la directiva o por una mayoría sin base en el reglamento es discutible. Vea el reglamento de condominio.
Remolque. La Ley 63-17 prohíbe estacionar en ciertos lugares de las vías públicas (art. 237) y atribuye la remoción de los vehículos mal estacionados a un agente de la DIGESETT (art. 242). La propia ley considera vía pública el espacio de uso público destinado al tránsito, y también el camino privado sujeto a servidumbre pública (art. 5, num. 52). No encontramos una norma que autorice a un condominio a remolcar por su cuenta un vehículo dentro de sus áreas privadas. Interpretación prudente: no contrate grúas para retirar vehículos de residentes o visitantes sin asesoría legal previa, aunque el reglamento lo mencione. Si un vehículo bloquea la salida o una vía de emergencia, llame a las autoridades.
Bloqueos, cepos y retención de vehículos. Impedir que alguien retire su vehículo es una vía de hecho. Puede exponer al condominio y a su personal a reclamaciones, y no es un medio de cobro. Tampoco se deben condicionar el acceso al parqueo ni la entrega de controles al pago de cuotas atrasadas, salvo que un abogado confirme que su reglamento y la ley lo permiten. El cobro tiene su propio procedimiento.
Parqueos para personas con discapacidad. La Ley 5-13 penaliza con el 15 % del salario mínimo a quienes violen los parqueos o espacios exclusivos para personas con discapacidad o movilidad reducida "en lugares públicos o privados". Esa multa la imponen las autoridades de tránsito, no el condominio (art. 142). La ley también pide señalizar esos parqueos con el símbolo universal de accesibilidad (art. 116) y exige que las nuevas construcciones cumplan las normas técnicas de accesibilidad (art. 120).
Reservas y depósitos de áreas comunes
Para el salón de fiestas, la terraza o el área de BBQ, conviene un procedimiento escrito:
- quién puede reservar (propietarios y, si el reglamento lo permite, inquilinos);
- con cuánta anticipación y por cuánto tiempo;
- el monto del depósito, cuándo se devuelve y qué descuentos se admiten por daños documentados;
- un inventario al entregar y al recibir el área;
- las reglas de ruido y horario.
Cobrar un uso del área común o un depósito debe tener base en una decisión de la asamblea o en el reglamento. El dinero se registra en las cuentas del consorcio, no en cuentas personales.
Ejemplo hipotético
Caso inventado. En la Torre Ejemplo hay 40 parqueos: 32 asignados en los títulos a las unidades y 8 comunes para visitantes. Un propietario deja su segundo vehículo en un parqueo de visitantes durante semanas. La administración le envía un aviso escrito con la regla aprobada en asamblea (estadía máxima de 24 horas para visitantes) y le da un plazo. Como persiste, aplica la multa prevista en el reglamento registrado, después de darle la oportunidad de presentar su descargo. No bloquea el vehículo ni llama una grúa.
Para ordenar el uso de los espacios
Levante un inventario de parqueos con su categoría y su fuente documental, y publíquelo junto con las reglas de uso. En CondoSoft, las reservas de áreas comunes admiten aprobación y depósito, las infracciones se registran con evidencias, descargo y apelación desde el portal, y la recepción de visitas lleva el control de quién entra. El sistema registra lo que decida el condominio; no convierte en válida una sanción que el reglamento no prevé.
Fuentes y referencias
- Registro Inmobiliario. Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958. Arts. 3, 4, 8, 10, 12 y 21. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Leyes/Ley_5038-1958.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Suprema Corte de Justicia. Resolución núm. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos, 27 de octubre de 2022. Arts. 73 (literales a, c y e) y 122 (literales a y b). https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Resolucion/Resolucion_788-2022.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley núm. 63-17 de Movilidad, Transporte Terrestre, Tránsito y Seguridad Vial de la República Dominicana, G. O. 10875 del 24 de febrero de 2017, texto publicado por la DGII. Arts. 5 (num. 52), 237 y 242. https://dgii.gov.do/vehiculosMotor/legislacion/Documents/Ley63-17.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley núm. 5-13 sobre Discapacidad en la República Dominicana, G. O. 10706 del 16 de enero de 2013, texto publicado por la Superintendencia de Pensiones. Arts. 116, 120 y 142. https://sipen.gob.do/descarga/otras-leyes_2013_01_20191202121710.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
