"Lo aprobó la asamblea" suele cerrar una discusión en el condominio, pero no siempre tiene la última palabra. Una mayoría puede aprobar el presupuesto o cambiar al administrador. En cambio, no basta para cambiar el porcentaje de gastos de una unidad, levantar un piso nuevo sobre la azotea o prohibirle a un propietario que venda su apartamento.
La clave está en una frase de la Ley 5038: los poderes del consorcio de propietarios, aun al dictar o modificar el reglamento, "se limitan a las medidas de aplicación colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes" (art. 9). Todo lo que sigue se desprende de ese límite y de las reglas especiales de la propia ley.
Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.
Tres filtros antes de votar cualquier punto
- ¿Estaba en la convocatoria? La convocatoria debe mencionar el objeto de la reunión (Ley 5038, art. 25). Decidir un tema que no se anunció expone el acuerdo a cuestionamientos, sobre todo frente a quienes no asistieron.
- ¿Es una medida colectiva sobre cosas comunes? Si afecta la unidad privada de alguien o derechos de terceros, probablemente excede la mayoría ordinaria (art. 9).
- ¿Qué mayoría exige la ley o el reglamento? Hay decisiones que la ley reserva a la unanimidad y otras que requieren registro para ser oponibles a terceros. Cómo se cuentan los votos lo explicamos en quórum, votos y poderes.
Decisiones que la asamblea puede tomar por mayoría
Las resoluciones del consorcio son obligatorias si se adoptan "por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas" (art. 12). Dentro de ese marco, y salvo que el reglamento disponga otra cosa, entran decisiones como:
- Aprobar el presupuesto anual de gastos ordinarios y la cuota de cada propietario, que se consigna en el acta (art. 32).
- Nombrar y revocar al administrador, y fijar sus instrucciones; sus poderes se revocan de la misma forma en que se otorgaron (art. 14).
- Autorizar al administrador a demandar, porque necesita autorización previa de la asamblea para actuar como demandante o recurrente (art. 15).
- Contratar seguros colectivos sobre riesgos del inmueble, cuando así lo disponga el consorcio o el reglamento (art. 11).
- Comprobar las cuotas impagas mediante la declaración que prepara el administrador, como paso previo para inscribir el privilegio por gastos comunes (art. 33, en la redacción de la Ley 108-05, art. 124).
- Organizar el uso ordinario de las áreas comunes conforme a su destino: horarios, reservas del salón, reglas de limpieza o de acceso, siempre que no anulen el derecho de cada propietario a usarlas (art. 4).
Aun en estos casos, la decisión debe respetar el reglamento registrado. Si el reglamento pide una mayoría más alta para un tema, se aplica esa.
Decisiones condicionadas: mayoría calificada, registro o consentimientos
| Decisión | Qué exige | Base |
|---|---|---|
| Dictar, modificar o sustituir disposiciones del reglamento | La mayoría especial del art. 12, salvo que la ley o el reglamento original exijan unanimidad; además, registro para ser oponible a compradores y terceros | Ley 5038, arts. 10 y 12 |
| Modificar el régimen de condominio o la configuración física de las unidades | Acta del consorcio y reglamento resultante con firmas legalizadas; planos aprobados por Mensuras Catastrales si cambia la configuración; respeto de los derechos individuales | Reglamento General de Registro de Títulos, arts. 126 y 127 |
| Modificar el régimen si alguna unidad tiene hipoteca u otras cargas | Consentimiento de los acreedores o beneficiarios | Ficha del trámite de modificación del Registro de Títulos |
| Extender o restringir el uso de sectores comunes o asignarlos a ciertas unidades | La ley lo permite (art. 3), pero modificar acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de cosas comunes requiere el consentimiento de todos (art. 8); solo es oponible a terceros una vez registrado (art. 10) | Ley 5038, arts. 3, 8 y 10 |
Sobre la mayoría para modificar el reglamento, el artículo 12 habla de "una mayoría de las tres partes de los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos". La redacción no precisa de qué total se calculan esas "tres partes". Antes de computar una votación de este tipo, confirme con un abogado cómo se interpreta en su caso y qué dice su reglamento. Lo retomamos en el reglamento de condominio: contenido y modificación.
Decisiones que exigen unanimidad
La Ley 5038 reserva al consentimiento de todos los propietarios:
- modificar el porcentaje con que cada uno contribuye a los gastos comunes (art. 4);
- modificar la participación de cada uno en los votos (art. 12);
- construir nuevos pisos o hacer obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria del reglamento (art. 8);
- modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de cosas comunes o que limiten la copropiedad (art. 8);
- reconstruir el edificio en caso de ruina o vetustez, o mantener el régimen tras su destrucción (arts. 38 y 39).
Para extinguir el régimen, el Registro de Títulos pide el acta de la asamblea que lo aprobó firmada por todos los condóminos con firmas legalizadas (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 130).
Una votación que alcanza el 90 % no sustituye la unanimidad cuando la ley la exige.
Lo que queda fuera de sus facultades
Estas son las zonas donde un acuerdo de mayoría tiene más probabilidades de ser inválido o, al menos, controvertido:
- Disponer de la propiedad exclusiva. Cada propietario puede vender, hipotecar o alquilar su unidad sin el consentimiento de los demás (art. 6). Un acuerdo que condicione la venta a la aprobación del consorcio choca con esa regla. Las reglas sobre alquileres, incluidos los de corta duración, las analizamos en inquilinos y alquileres de corta duración.
- Vender o gravar áreas comunes por separado. Las áreas comunes son inseparables de la propiedad exclusiva y no pueden transferirse ni gravarse independientemente (Ley 108-05, art. 100, párr. II; Ley 5038, art. 5).
- Imponer obras dentro de una unidad que no respondan a la seguridad, la estética o los servicios comunes. La ley sí prohíbe al propietario hacer innovaciones que afecten esos aspectos o cambiar el destino previsto en el reglamento (art. 7). El límite corre en ambos sentidos.
- Sanciones no previstas en el reglamento. La Ley 5038 no regula multas internas. Una multa creada por mayoría sin base en el reglamento registrado es discutible. Medidas como cortar servicios o impedir el acceso a la unidad pueden además exponer al consorcio a acciones de los afectados.
- Afectar derechos de terceros, como acreedores hipotecarios, arrendatarios con contrato vigente o proveedores con contratos firmados, sin su intervención cuando la ley la exige.
Ejemplos hipotéticos para practicar
Los casos siguientes son inventados y sirven solo para aplicar los filtros.
- Una torre aprueba por mayoría cambiar el horario de la piscina. Es una medida colectiva sobre un área común. Si estaba en la agenda y se votó con la mayoría del reglamento, en principio es válida.
- Un residencial aprueba por el 80 % de los votos que el local comercial pague el doble de mantenimiento. Modifica el porcentaje de contribución registrado y requiere unanimidad (art. 4).
- Una asamblea decide asignar diez parqueos de visitantes a los apartamentos del último piso. Restringe el uso de un área común y lo limita a ciertas unidades. Revise los artículos 3, 8 y 10 antes de votar, y para los casos de parqueos vea parqueos y áreas comunes.
Si una decisión le parece irregular
Pida copia certificada del acta, compare el texto con la convocatoria, el reglamento y el cómputo de votos, y consulte a un abogado sobre la vía y los plazos. En cómo redactar el acta incluimos una lista de revisión para detectar irregularidades.
Para preparar la próxima asamblea
Antes de convocar, clasifique cada punto de la agenda como mayoría ordinaria, mayoría especial, unanimidad o fuera de facultades. En cómo organizar una asamblea paso a paso está el resto del proceso. Si usa CondoSoft, puede fijar para cada punto del orden del día la mayoría requerida (simple, dos tercios, tres cuartos o unanimidad) y la base sobre la que se calcula; esa configuración debe reflejar lo que dicen su reglamento y la ley, no reemplazarlos.
Fuentes y referencias
- Registro Inmobiliario. Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958. Arts. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 25, 32, 33, 38 y 39. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Leyes/Ley_5038-1958.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Suprema Corte de Justicia. Normativa de la Jurisdicción Inmobiliaria, 3.ª ed., 2011: Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, art. 100, párrs. I y II, y art. 124 (redacción vigente del art. 33 de la Ley 5038). https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Download/51-07.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Suprema Corte de Justicia. Resolución núm. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos, 27 de octubre de 2022. Arts. 126, 127, 129 y 130. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Resolucion/Resolucion_788-2022.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Registro Inmobiliario, Dirección Nacional de Registro de Títulos. Modificación del régimen de condominio (ficha de trámite). https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Tramites/DNRT/MODIFICACION_DEL_REGIMEN_DE_CONDOMINIO.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
