Al final de una asamblea casi siempre alguien pregunta: "¿eso se aprobó o no?". La respuesta depende de tres datos que conviene tener claros antes de empezar: cuántos votos tiene cada unidad, qué quórum exige el reglamento y sobre qué total se calcula la mayoría de cada punto.
Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.
Cuántos votos tiene cada unidad
La Ley 5038 dispone que cada propietario tiene "un número de votos proporcional a la importancia de sus derechos en el inmueble", fijado al registrar el régimen, y que esa participación solo puede modificarse por unanimidad (art. 12). Por eso:
- El reglamento registrado debe indicar el número de votos que corresponde a cada unidad (Ley 5038, art. 21; Reglamento General de Registro de Títulos, art. 122, literal d).
- El certificado de título de cada unidad indica el número de votos que le corresponde en las asambleas (Ley 108-05, art. 100, párr. VII; Reglamento General de Registro de Títulos, art. 73, literal d).
No dé por hecho un voto por apartamento. En muchos condominios los votos coinciden con el porcentaje de copropiedad o con el coeficiente de gastos; en otros, el reglamento asigna votos iguales. Lo que manda es lo registrado. Si su condominio nunca ha revisado este dato, empiece por ahí.
El quórum lo fija el reglamento
La Ley 5038 no establece un porcentaje de asistencia para instalar la asamblea. El quórum, las segundas convocatorias y sus requisitos vienen del reglamento del condominio. Cuando el reglamento no dice nada, la discusión se traslada a la mayoría que exige la ley, que se explica a continuación.
La mayoría: de qué total se calcula
El artículo 12 dice que las resoluciones son obligatorias "siempre que hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas". Una lectura literal apunta a la mayoría del total de votos del condominio, no solo de los presentes. Muchos reglamentos, sin embargo, regulan mayorías sobre los votos presentes o emitidos. Cuál prevalece en un caso concreto es una cuestión de interpretación jurídica; si una decisión importante se aprobó con una mayoría de los presentes que no llega a la mitad del total, consulte a un abogado antes de ejecutarla.
Para modificar el reglamento la ley exige además "una mayoría de las tres partes de los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos" (art. 12), y para ciertos cambios, unanimidad (arts. 4, 8 y 12). El detalle está en qué se puede decidir en una asamblea.
Ejemplo numérico hipotético
Supuestos de este ejemplo (inventados): una torre de 12 unidades cuyo reglamento registrado asigna a cada unidad votos iguales a su coeficiente. Ocho apartamentos tienen 7 % cada uno (56 % en total) y cuatro, más grandes, 11 % cada uno (44 %). El reglamento exige un quórum de más del 50 % de los votos totales y aprueba los asuntos ordinarios por mayoría de los votos presentes.
Asisten 5 apartamentos pequeños y 2 grandes.
| Cálculo | Por unidades | Por votos registrados |
|---|---|---|
| Presentes | 7 de 12 (58.3 %) | 5 × 7 % + 2 × 11 % = 57 % |
| ¿Hay quórum (más del 50 %)? | Sí | Sí |
| A favor de un punto | 4 apartamentos pequeños | 4 × 7 % = 28 % |
| En contra | 1 pequeño y 2 grandes (3 unidades) | 7 % + 22 % = 29 % |
| Resultado | Aprobado 4 a 3 | Rechazado 28 % a 29 % |
Con las mismas personas en la sala, el resultado cambia según el método de conteo. Y si se aplicara la lectura literal del artículo 12 (mayoría del total de votos), ninguna de las dos opciones llegaría al 50 % y el punto no se aprobaría. De ahí la importancia de fijar el método antes de votar y de anotarlo en el acta.
Poderes y representación
- Cualquier propietario puede hacerse representar por otro propietario o por un tercero, "no obstante disposición contraria del reglamento" (art. 26). El reglamento no puede prohibir la representación, aunque sí suele regular su forma.
- La ley no fija una forma para el poder. Lo prudente es exigir un poder escrito, firmado por el titular, que identifique la unidad, la asamblea y al apoderado, con copia del documento de identidad. Si el reglamento pide requisitos adicionales, como firma legalizada, deben cumplirse.
- Guarde los poderes con el acta. Si alguien cuestiona una votación, el poder es la prueba de que el voto se emitió válidamente.
- Límites que conviene revisar en el reglamento: si un mismo apoderado puede representar a varias unidades y si el administrador puede actuar como apoderado. Son cuestiones de reglamento y de buena práctica, no reglas de la ley.
Casos que generan dudas
Copropietarios de una unidad. Los propietarios pro indiviso de una unidad deben designar un solo representante (art. 27). Si llegan dos copropietarios con posiciones distintas, la unidad no se divide en medios votos: deben acordar quién la representa, según el mecanismo previsto en el reglamento.
Una persona con varias unidades. Vota con la suma de los votos registrados de todas sus unidades. Conviene anotar cada unidad por separado en la lista de asistencia.
Inquilinos. El consorcio lo forman los propietarios (art. 9). La Ley 85-25 de alquileres reconoce al inquilino el derecho a participar con voz en las asambleas, pero no le da voto (art. 24, num. 8). Solo vota si el propietario le otorga un poder, y entonces emite los votos de la unidad en nombre de este (Ley 5038, art. 26). Qué más puede exigirse a los inquilinos lo tratamos en inquilinos y alquileres de corta duración.
Propietarios morosos. La Ley 5038 no contiene una regla que suspenda el voto de quien debe cuotas, y el artículo 12 vincula los votos a los derechos registrados. Algunos reglamentos prevén esa suspensión; su validez frente a la ley puede discutirse, así que aplique una cláusula de este tipo solo después de una revisión jurídica. La deuda tiene sus propias vías de cobro, explicadas en cuotas de mantenimiento atrasadas.
Conflictos de interés. La ley no regula el voto de un propietario interesado en el punto, por ejemplo el dueño de la empresa que cotiza una obra. Como buena práctica, pida que declare su interés y deje constancia en el acta; si el reglamento prevé abstenciones obligatorias, aplíquelas.
Lista para verificar una votación
- ¿La asamblea se convocó según el reglamento o, en su defecto, la ley? Vea cómo organizar una asamblea.
- ¿El padrón usa los votos registrados de cada unidad?
- ¿Se comprobó y anotó el quórum con la regla del reglamento?
- ¿Cada poder está firmado, identifica la unidad y quedó archivado?
- ¿Los copropietarios votaron con un solo representante por unidad?
- ¿La mayoría se calculó sobre la base correcta (total, presentes o emitidos)?
- ¿El punto requería mayoría especial o unanimidad?
- ¿El acta recoge las cifras exactas y no solo "aprobado por mayoría"? Vea cómo redactar el acta.
Conteos transparentes
CondoSoft arma el padrón de la asamblea por unidad y permite elegir si el quórum y el voto se cuentan por unidad o por coeficiente, además de fijar la mayoría y su base para cada punto. Los apoderados se registran con su nombre al marcar la asistencia presencial; el documento del poder debe conservarse con el acta. La elección del método tiene que salir del reglamento registrado.
Fuentes y referencias
- Registro Inmobiliario. Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958. Arts. 4, 8, 9, 12, 21, 26 y 27. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Leyes/Ley_5038-1958.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Suprema Corte de Justicia. Normativa de la Jurisdicción Inmobiliaria, 3.ª ed., 2011: Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, art. 100, párr. VII. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Download/51-07.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Suprema Corte de Justicia. Resolución núm. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos, 27 de octubre de 2022. Arts. 73 y 122. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Resolucion/Resolucion_788-2022.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada el 14 de agosto de 2025. Art. 24, num. 8. Texto reproducido por Guzmán Ariza: https://drlawyer.com/espanol/leyes/ley-85-25-sobre-alquileres-de-bienes-inmuebles-y-desahucios/ (consultado el 30 de septiembre de 2026). La copia oficial de la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo no estaba accesible en la fecha de consulta.
