Inquilinos, propietarios y alquileres de corta duración: quién responde y qué puede regular el condominio

En muchos edificios conviven propietarios que viven en su apartamento, inquilinos con contrato de un año y huéspedes que llegan un viernes y se van el domingo. Para el condominio, la pregunta práctica es siempre la misma: ¿a quién se le reclama? La respuesta depende de tres documentos distintos: la Ley 5038 y el reglamento del condominio, que rigen la relación entre los propietarios; el contrato de alquiler, que rige la relación entre el propietario y su inquilino; y, en las estancias cortas, las reglas turísticas, que en 2026 todavía están en proceso de definirse.

Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.

El marco vigente al 30 de septiembre de 2026

• Ley 5038 sobre Condominios. Regula la relación entre los propietarios y el consorcio. Cada propietario puede "dar en arrendamiento" su unidad "sin necesidad del consentimiento de los demás" (art. 6), pero no puede destinarla a fines distintos de los previstos en el reglamento ni perturbar la tranquilidad de los vecinos (art. 7).
• Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios. Fue promulgada el 14 de agosto de 2025 y derogó la Ley 4314 de 1955, la Ley 17-88 y el Decreto 4807 de 1959 (art. 57). Regula los alquileres destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro. Excluye expresamente de su ámbito, entre otros, "las pensiones y hospedajes" y "los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos, cuya duración sea no mayor de noventa días" (art. 2). No encontramos en fuentes oficiales modificaciones posteriores a esta ley.
• Estancias turísticas cortas. Según la prensa, el Ministerio de Turismo sometió a consulta pública, entre el 20 de mayo y el 22 de julio de 2026, dos proyectos de resolución para crear un registro nacional obligatorio, conocido como RENATUR, para las viviendas que se ofrecen en alquiler vacacional. El 7 de septiembre de 2026, el Gobierno seguía estudiando la regulación. No hemos podido verificar el texto en una fuente oficial del Ministerio, y a la fecha de revisión no consta que se haya aprobado. Trátelo como un proyecto.

Sobre la fuente de la Ley 85-25: la copia que publicaba la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo no estaba disponible al consultarla, por lo que usamos el texto reproducido por un despacho jurídico. Antes de actuar, cotéjelo con la Gaceta Oficial.

Quién paga las cuotas

La Ley 5038 impone la contribución a los gastos comunes al propietario (art. 4), y la garantía de esas cuotas es un privilegio sobre su unidad (art. 18). El contrato de alquiler puede trasladar el pago al inquilino, pero ese acuerdo es entre el propietario y el inquilino. Interpretación: frente al consorcio, el deudor sigue siendo el propietario; si el inquilino no paga, la administración reclama al propietario, que a su vez puede reclamar a su inquilino según su contrato. El cobro de las cuotas atrasadas lo explicamos en cuotas de mantenimiento atrasadas.

Una recomendación práctica: aunque el inquilino haga los pagos, los recibos y el estado de cuenta deben seguir a nombre de la unidad y del propietario.

Los impuestos del alquiler tampoco son asunto del consorcio: corresponden al propietario que alquila. Dos datos vigentes a la fecha de revisión que conviene tener presentes: desde el 1 de julio de 2026, la retención de ISR sobre los alquileres que una persona jurídica paga a una persona física es del 15 % (Código Tributario, art. 309, modificado por la Ley 30-26, según el calendario de la DGII del 26 de junio de 2026), y el plazo de los contribuyentes pequeños, micro y no clasificados para emitir comprobantes fiscales electrónicos (Ley 32-23) se prorrogó hasta el 15 de noviembre de 2026 (DGII, Aviso 06-26). Confirme su caso con un contador. Las obligaciones fiscales propias del condominio están en RNC, impuestos y empleados del condominio.

Quién responde por los daños y las molestias

• El inquilino debe dar al inmueble el uso convenido, conservarlo, reparar los daños que cause él o sus dependientes y "acatar y cumplir las disposiciones del reglamento, en caso de formar parte de un condominio" (Ley 85-25, art. 24, nums. 2, 3, 4 y 8).
• El propietario sigue obligado frente al consorcio a no perturbar a los vecinos ni comprometer la seguridad del inmueble (Ley 5038, art. 7). Si el reglamento prevé sanciones por infracciones, la notificación debería dirigirse al propietario, con copia al ocupante.
• Los daños a áreas comunes se documentan con fotos, fecha, testigos y presupuesto de reparación, y se reclaman al propietario, que podrá repetir contra su inquilino. Si la reclamación no prospera, la vía es judicial; el condominio no puede retener bienes ni impedir el acceso.

Para los conflictos de ruido o mascotas, vea ruidos, mascotas y conflictos entre vecinos.

Representación, voto y documentos

Los inquilinos no integran el consorcio: este lo forman los propietarios (Ley 5038, art. 9). La Ley 85-25 incluye entre las obligaciones del inquilino "participar con derecho a voz en las reuniones y asambleas" (art. 24, num. 8). No le da derecho a voto. Para votar, el inquilino necesita un poder del propietario, que la ley admite siempre (Ley 5038, art. 26). Lo explicamos en quórum, votos y poderes.

En cuanto a los documentos, el inquilino necesita conocer el reglamento y las normas de convivencia, que debería recibir del propietario al firmar. Los estados financieros, las actas y los datos de otros propietarios son información del consorcio: se entregan a los propietarios, y al inquilino solo con la autorización del propietario o en la medida en que le afecten.

Alquiler de corta duración: qué puede y qué no puede regular el condominio

No existe una regla general que permita o prohíba plataformas como Airbnb en todos los condominios dominicanos. Hay que revisar, caso por caso:

1. El destino registrado. El reglamento debe indicar el destino de las distintas partes del inmueble (Ley 5038, art. 21, num. 5), y el propietario no puede dar a su unidad un destino distinto (art. 7). Si el reglamento dice "uso exclusivamente residencial", se discute si una rotación hotelera constante es compatible con ese destino. Es una cuestión de interpretación que no encontramos resuelta por jurisprudencia verificable.
2. Las cláusulas existentes. Un reglamento registrado que ya limite los alquileres por días tiene más peso que una regla nueva.
3. Los límites de la asamblea. Los poderes del consorcio se limitan a medidas colectivas sobre el goce y la administración de las cosas comunes (art. 9), y cada propietario puede alquilar sin consentimiento de los demás (art. 6). Por eso, una prohibición total aprobada por mayoría es controvertida. Modificar el reglamento exige la mayoría especial del artículo 12 y el registro para ser oponible a terceros (art. 10). Vea el reglamento de condominio.
4. El contrato con el inquilino. Un inquilino no puede subalquilar sin la autorización expresa y escrita del propietario (Ley 85-25, art. 25), ni cambiar el uso pactado (art. 26). Si un inquilino anuncia el apartamento por noches sin ese permiso, el problema es primero entre él y el propietario.

Lo que el condominio sí puede hacer con menos riesgo, porque se refiere al uso de las cosas comunes, es fijar reglas de convivencia aplicables a cualquier ocupante: registro de huéspedes en recepción, un número máximo de tarjetas o controles por unidad, reglas de piscina y salón, horarios de mudanza y de ruido, y la obligación del propietario de informar a la administración quién ocupa la unidad. Si el proyecto del RENATUR se aprueba como lo describe la prensa, podría exigir para registrar una vivienda la copia del reglamento del condominio o una declaración de la asamblea sobre los alquileres vacacionales. Conviene que la administración tenga esos documentos al día.

Límites que no deben cruzarse: cortar servicios, bloquear el acceso o sacar a un ocupante. La Ley 85-25 sanciona los desalojos que se ejecutan sin las formalidades legales (art. 49), y el condominio no es parte del contrato de alquiler.

Datos de inquilinos y huéspedes

Pedir la cédula de cada huésped y fotocopiarla no siempre es necesario. La Ley 172-13 exige que los datos sean "adecuados, pertinentes y no excesivos" para su finalidad (art. 5, num. 8). Registre lo necesario para la seguridad y el control de acceso, fije cuánto tiempo lo conserva y quién lo consulta. Vea cámaras, visitantes y privacidad.

Ejemplo hipotético

Caso inventado. El reglamento registrado del Residencial Ejemplo destina las unidades a "vivienda familiar" y no menciona los alquileres por días. Un propietario anuncia su apartamento por noches. La directiva no lo prohíbe por su cuenta: le recuerda por escrito las normas de convivencia, exige el registro de huéspedes en portería y consulta a un abogado si la cláusula de destino permite limitar esa actividad. Si la asamblea quiere una regla expresa, la tramita como modificación del reglamento, con la mayoría del artículo 12 y su registro.

Para ordenar la convivencia

Tenga a mano el reglamento registrado, un formulario de ocupantes por unidad y reglas claras para las áreas comunes. En CondoSoft, la recepción de visitas con pases desde el portal y la anonimización de los datos de visitantes tras un período de retención de la plataforma (90 días por defecto) ayudan a llevar ese registro. El módulo de alquileres, con contratos, depósitos e inventarios, está pensado para la gestión del propietario o de su administradora, no para que el condominio intervenga en contratos ajenos.

Fuentes y referencias

1. Registro Inmobiliario. Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958. Arts. 4, 6, 7, 9, 10, 12, 18, 21 y 26. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Leyes/Ley_5038-1958.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
2. Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada el 14 de agosto de 2025 (G. O. 11211, según fuentes secundarias). Arts. 2, 24, 25, 26, 49 y 57. Texto reproducido por Guzmán Ariza: https://drlawyer.com/espanol/leyes/ley-85-25-sobre-alquileres-de-bienes-inmuebles-y-desahucios/ (consultado el 30 de septiembre de 2026). La copia oficial de la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo no estaba accesible en la fecha de consulta.
3. Diario Libre (prensa). «Las plataformas digitales deberán excluir alojamientos de renta corta sin registro, propone el Mitur», 21 de julio de 2026. https://www.diariolibre.com/economia/turismo/2026/07/21/proponen-registro-oficial-a-rentas-cortas-en-rd/3605417 (consultado el 30 de septiembre de 2026).
4. Diario Libre (prensa). «Gobierno estudia regular los alquileres de corta duración tipo Airbnb», 7 de septiembre de 2026. https://www.diariolibre.com/economia/negocios/2026/09/07/gobierno-busca-regular-alquiler-tipo-airbnb/3652099 (consultado el 30 de septiembre de 2026).
5. Superintendencia de Bancos. Ley núm. 172-13 que tiene por objeto la protección integral de los datos personales, 13 de diciembre de 2013. Art. 5, num. 8. https://sb.gob.do/media/4i1ploou/ley17213.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
6. Dirección General de Impuestos Internos. Aviso: calendario de implementación de la Ley núm. 30-26 de fecha 18 de junio de 2026, 26 de junio de 2026. Retenciones del art. 309 del Código Tributario (art. 17 de la ley). https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/avisosInformativos/Documents/2026/10-26.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026). El texto íntegro de la Ley 30-26 no se consultó.
7. Dirección General de Impuestos Internos. Aviso: extensión del plazo de implementación de facturación electrónica para contribuyentes pequeños, micros y no clasificados (Aviso 06-26), 6 de mayo de 2026. https://dgii.gov.do/publicacionesOficiales/avisosInformativos/Documents/2026/06-26.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).