La queja llega casi siempre de noche y por mensaje: «otra vez la música del 4B», «el perro del 2A lleva horas ladrando». Al día siguiente, alguien propone una multa, otro quiere cortar el acceso a la piscina y un tercero sugiere publicar el nombre del vecino en el grupo. Ninguna de esas reacciones resuelve el problema, y algunas pueden crear uno nuevo.
El condominio tiene herramientas para ordenar la convivencia, pero son más limitadas de lo que muchos creen. Saber dónde terminan y dónde empiezan las de la autoridad evita sanciones que luego no se sostienen.
Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.
Tres niveles de reglas que conviene no mezclar
1. La Ley 5038: la obligación de no perturbar
La Ley 5038 sobre Condominios prohíbe a cada propietario «perturbar la tranquilidad de los vecinos» y destinar su unidad a fines distintos de los previstos en el reglamento (art. 7). Es una obligación legal que existe aunque el reglamento no diga nada.
La misma ley limita el alcance del consorcio: sus poderes, «aún al dictar o modificar el reglamento», se reducen a las medidas colectivas que conciernen al goce y la administración de las cosas comunes (art. 9). El administrador puede exigir a cada propietario que cumpla sus obligaciones, salvo que el reglamento disponga otra cosa (art. 14). Y los conflictos entre propietarios sobre el goce de las partes comunes o la interpretación del reglamento son de la competencia del Tribunal de Tierras (art. 17); qué tribunal conoce hoy cada caso depende de la acción que se ejerza.
2. Las normas de ruido: son de la autoridad, no del condominio
La Ley 287-04 encargó al Poder Ejecutivo reglamentar los decibeles permitidos según la zona y el horario (art. 3) y reconoce a toda persona con interés legítimo el derecho de pedir la suspensión de un ruido ante la autoridad competente y de acudir a los tribunales (art. 4).
La Ley 90-19 la reformó en 2019 y, en lo que importa a un condominio:
- Define la infracción como el ruido que supera los límites de las «Normas Ambientales para la Protección contra Ruidos» del Ministerio de Medio Ambiente (art. 2 modificado).
- Menciona expresamente los condominios entre las zonas de tranquilidad, con multas de 10 a 30 salarios mínimos (art. 8.1, num. 4).
- Prevé un aviso previo en las viviendas. Si el ruido de una vivienda habitada se prolonga más de 15 minutos, primero se hace una advertencia; si persiste, la multa va de 2 a 10 salarios mínimos (art. 8.1, num. 5).
- Dice ante quién se denuncia: la Procuraduría Especializada para la Defensa del Medio Ambiente, el Departamento Antirruidos de la Policía Nacional y el Sistema 9-1-1 (art. 8.2). La Procuraduría impone las sanciones con el apoyo técnico del Ministerio (art. 8.4).
La norma ambiental NA-RU-001-03, publicada en 2003, fija límites distintos por tipo de zona y por período, y define el período diurno de 7:00 a. m. a 9:00 p. m. y el nocturno de 9:00 p. m. a 7:00 a. m. (nums. 3.5, 3.16 y tabla 4.2). La medición es técnica: sonómetro, escala A y un período no menor de 30 minutos (nums. 3.31 y 5.1). Por eso no conviene que el condominio sancione «por decibeles» medidos con un teléfono. Esa comprobación corresponde a la autoridad. Si su municipio o el Ministerio publicaron una versión posterior de la norma, aplique la vigente.
El Tribunal Constitucional rechazó en 2018 una acción de inconstitucionalidad contra varios artículos de la Ley 287-04, de la Ley 64-00 y contra los estándares de esa norma, y los declaró conformes con la Constitución (sentencia TC/0308/18). Es un criterio jurisprudencial útil para saber que el marco sigue en pie.
3. El reglamento: reglas de convivencia para lo común
El reglamento registrado, y las reglas internas que se aprueben dentro de sus límites, puede ordenar el uso de las áreas comunes: horarios del salón de fiestas, de la piscina o del gimnasio, música en la terraza, mudanzas y obras. Es una disposición del reglamento particular. Una «hora de silencio» fijada por el condominio no reemplaza la norma ambiental: sirve como regla interna para las áreas comunes y como referencia de convivencia, pero no convierte a la junta en autoridad de ruido. Cómo se aprueban y modifican estas reglas está en reglamento de condominio: contenido y modificación. Para los parqueos y demás espacios compartidos, vea parqueos y áreas comunes; si la molestia viene de un local, cómo administrar una plaza comercial o un condominio mixto.
Mascotas: qué dice la ley y qué puede decir el reglamento
La Ley 248-12 de protección animal obliga a los dueños a mantener a sus animales en condiciones de higiene, crear condiciones que impidan que escapen y no tener más animales de los que puedan controlar sin causar daños a terceros ni afectar la salud pública (art. 17). También deben vacunarlos, principalmente contra la rabia (art. 19). Descuidar a un animal o no darle alimento y agua se considera maltrato (art. 60), y todo ciudadano debe denunciarlo a las autoridades (art. 74). La ley permite a la Policía Nacional y a los ayuntamientos crear unidades de policía animal (art. 69).
Si un animal causa un daño, responde su dueño o quien se sirve de él, aunque se le haya escapado (Código Civil, art. 1385). Esa responsabilidad es civil y se discute entre las partes o ante los tribunales, no en la asamblea.
¿Qué cabe en el reglamento? Con base en el artículo 9, las reglas sobre el uso de lo común son las más sólidas: correa en pasillos, ascensores y jardines, recogida de excrementos, zonas permitidas y horarios. Una prohibición total de tener mascotas dentro de las unidades es otra cosa: incide en el uso de la propiedad exclusiva, y su validez depende de lo que diga el reglamento registrado desde el origen y de cómo se aprobó cualquier cambio. Es un punto controvertido que conviene revisar con un abogado antes de aplicarlo. Qué decisiones caben en la asamblea lo analizamos en qué se puede decidir en una asamblea.
Sanciones internas: con base y con procedimiento
La Ley 5038 no regula multas. Si el reglamento las prevé, lo prudente es aplicarlas solo cuando la conducta, el monto o su cálculo, el órgano que decide y el procedimiento consten por escrito. Tres reglas de buena práctica:
- Descargo antes de decidir. Notifique el hecho y dé un plazo razonable para responder.
- Proporcionalidad y constancia. La misma falta, la misma respuesta, documentada.
- Nada de sanciones de hecho. Cortar servicios, bloquear el acceso o retener correspondencia excede la administración de lo común y puede exponer al consorcio a reclamaciones.
Cómo tramitar una queja, paso a paso
- Registre la incidencia. Fecha, hora de inicio y fin, lugar de origen aparente, tipo de molestia y quién la reporta. Si hay fotos o videos, que sean de áreas comunes y sin grabar el interior de otras viviendas; lo explicamos en cámaras, visitantes y privacidad.
- Hable primero. Una conversación del administrador con el residente resuelve muchos casos. Si el ocupante es inquilino, informe también al propietario. La Ley 85-25 obliga al inquilino a acatar el reglamento del condominio (art. 24, num. 8), pero el inquilino no integra el consorcio y el contrato de alquiler es con el propietario. Vea inquilinos y alquileres de corta duración.
- Notifique por escrito si se repite, citando la regla concreta del reglamento o el artículo 7 de la Ley 5038.
- Proponga una mediación si el conflicto es entre dos vecinos y el reglamento no está claro.
- Derive a la autoridad lo que es suyo: ruido fuera de límites (9-1-1, Policía o Procuraduría ambiental), maltrato animal, amenazas o agresiones.
- Aplique el procedimiento interno solo si el reglamento lo prevé, con descargo y decisión motivada.
- Consulte a un abogado si el conflicto sigue: la vía y el tribunal dependen de la acción.
| Situación | Primer paso | Quién puede actuar | Límite del condominio |
|---|---|---|---|
| Fiesta en el salón común después de la hora del reglamento | Aviso del conserje o del administrador | Administración, según el reglamento | Aplicar la regla interna con el procedimiento previsto |
| Música alta dentro de un apartamento | Conversación y registro de la incidencia | Autoridad competente (Ley 90-19) | No puede medir ni multar por decibeles ni entrar a la unidad |
| Perro sin correa en el ascensor | Recordatorio escrito al dueño | Administración, si el reglamento lo regula | Reglas sobre áreas comunes, no sobre la vida dentro de la unidad |
| Animal desatendido o maltratado | Denuncia a la autoridad | Autoridades (Ley 248-12, arts. 69 y 74) | No retirar ni retener animales por cuenta propia |
| Daño causado por una mascota | Documentar y comunicar a las partes | El afectado frente al dueño (Código Civil, art. 1385) | Puede facilitar información, no decidir la indemnización |
Ejemplo hipotético
En una torre ficticia, los residentes del piso 6 se quejan tres fines de semana seguidos por música en el 7A después de la medianoche. El administrador registra cada queja, conversa con el ocupante y, como es inquilino, escribe también a la propietaria. El reglamento no prevé multas por ruido dentro de las unidades, así que no las impone. Informa a los vecinos de que pueden denunciar al 9-1-1 o al Departamento Antirruidos si el ruido se repite, y deja constancia de todo en el expediente. Si luego se discute una indemnización o un desalojo, esas decisiones corresponden al contrato de alquiler y a los tribunales, no al condominio.
Un registro ordenado ayuda
En CondoSoft, las quejas e infracciones se registran con evidencias, el residente puede presentar su descargo y apelar desde el portal, y las multas quedan registradas cuando el reglamento las prevé. Los comunicados permiten recordar las reglas de convivencia a toda la comunidad o a una parte de ella. La herramienta ordena el expediente; la base para sancionar sigue siendo el reglamento y la ley.
Fuentes y referencias
- Registro Inmobiliario. Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958. Arts. 7, 9, 14 y 17. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Leyes/Ley_5038-1958.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley núm. 287-04 sobre prevención, supresión y limitación de ruidos nocivos y molestos que producen contaminación sonora, 15 de agosto de 2004. Arts. 3 y 4. Texto en FAOLEX (FAO): https://faolex.fao.org/docs/pdf/dom179041.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley núm. 90-19 que modifica la Ley núm. 287-04, Gaceta Oficial núm. 10939, 15 de abril de 2019. Arts. 1 a 4 (nuevos arts. 2, 8.1, 8.2, 8.4 y 8.5). Copia del texto publicada por AbogaDom: https://abogadom.net/uploads/legislaciones/leyes/LeyNum90_19.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Secretaría de Estado de Medio Ambiente y Recursos Naturales. Norma ambiental para la protección contra ruidos NA-RU-001-03, junio de 2003. Nums. 3.5, 3.16, 3.31, tabla 4.2 y num. 5.1. Texto en FAOLEX (FAO): https://faolex.fao.org/docs/pdf/dom60784.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Tribunal Constitucional. Sentencia TC/0308/18, 31 de agosto de 2018. Dispositivo. https://tribunalsitestorage.blob.core.windows.net/media/16491/tc-0308-18.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley núm. 248-12 de protección animal y tenencia responsable, Gaceta Oficial núm. 10692, 15 de agosto de 2012. Arts. 17, 19, 60, 69 y 74. Texto en FAOLEX (FAO): https://faolex.fao.org/docs/pdf/dom135329.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Registro Inmobiliario. Código Civil de la República Dominicana, edición de agosto de 2007. Art. 1385. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Codigos/Codigo_Civil_RD.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada el 14 de agosto de 2025. Art. 24, num. 8. Texto reproducido por Guzmán Ariza: https://drlawyer.com/espanol/leyes/ley-85-25-sobre-alquileres-de-bienes-inmuebles-y-desahucios/ (consultado el 30 de septiembre de 2026). La copia oficial de la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo no estaba accesible en la fecha de consulta.
