En muchos edificios circulan tres documentos que todos llaman "el reglamento": el que se depositó en el Registro de Títulos al constituir el condominio, un folleto de normas de convivencia que repartió la administración y una lista de acuerdos tomados en asambleas a lo largo de los años. No tienen el mismo valor. Cuando surge un conflicto sobre un parqueo, una mascota o una cuota, lo primero es saber cuál de los tres se está aplicando.
El marco general está en la Ley de Condominios en República Dominicana. Este artículo explica qué debe contener el reglamento registrado, cómo se distingue de las reglas internas y qué pasos exige cambiarlo.
Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.
Tres niveles de reglas que no conviene mezclar
| Documento | Qué es | Fuerza frente a compradores y terceros |
|---|---|---|
| Reglamento del régimen de condominio | Documento que se registra junto con el régimen y cuyas modificaciones también se registran | Obliga a todos los propietarios y, una vez registrado, a los causahabientes a título particular y a terceros (Ley 5038, art. 10) |
| Reglas internas o normas de convivencia | Normas prácticas aprobadas por la asamblea (horarios, mudanzas, uso del salón) que no se inscriben | Dependen de que se hayan aprobado dentro de las facultades del consorcio; no son una modificación registrada del reglamento |
| Acuerdos de asamblea | Decisiones concretas: presupuesto, cuotas, nombramiento del administrador, obras | Obligatorios si se toman por la mayoría legal en asamblea debidamente convocada (art. 12) |
La ley no usa la expresión "reglas internas". Que una norma de convivencia no registrada obligue a un propietario que no votó es, por tanto, una cuestión de interpretación: la base más segura es que se haya aprobado en asamblea, que se limite al goce y la administración de las cosas comunes (art. 9) y que no contradiga el reglamento registrado. Si una "regla interna" cambia en realidad el destino de las unidades, los votos o el reparto de gastos, deja de ser una regla de convivencia y pasa a ser una modificación del reglamento, con los requisitos que veremos.
Qué exige la ley que contenga el reglamento
Es obligación legal: sin reglamento no se registra el condominio (Ley 5038, arts. 20 y 21; el art. 20 tiene la redacción que le dio la Ley 108-05, art. 124). Hay dos listas que se leen juntas.
La Ley 5038 (art. 21) exige, como mínimo:
- la especificación de cada parte de propiedad exclusiva, con su número, letra u otra designación;
- el número de votos que corresponde a cada unidad en la asamblea;
- el porcentaje con que cada propietario contribuye a los gastos y cargas comunes;
- las bases de remuneración del administrador;
- el destino de las diferentes partes del inmueble.
El Reglamento General de Registro de Títulos (art. 122) añade:
- la especificación de las áreas comunes y del terreno;
- el porcentaje de copropiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el terreno;
- el sistema de administración, incluida la forma de liquidar los gastos y cargas comunes y el esquema de remuneración del administrador;
- los demás datos que requiera la Dirección Nacional de Registro de Títulos.
Porcentaje de copropiedad, porcentaje de gastos y número de votos son tres datos distintos. Pueden coincidir, pero no hay que suponerlo: se leen en el reglamento y en el certificado de título de cada unidad.
Lo que suele añadirse por buena práctica
Más allá del mínimo legal, un reglamento útil suele regular temas que la ley deja abiertos. Incluirlos es buena práctica, no una exigencia de la Ley 5038:
- Uso y destino. La ley prohíbe destinar la unidad a fines distintos de los previstos en el reglamento, hacer obras que afecten la seguridad, la estética o los servicios comunes y perturbar la tranquilidad de los vecinos (art. 7). Cuanto más claro sea el destino (vivienda, oficina, local comercial), menos margen hay para disputas.
- Convivencia. Ruido, mascotas, mudanzas, basura, visitantes. Conviene redactarlas como medidas colectivas y razonables; lo tratamos en ruidos, mascotas y conflictos entre vecinos.
- Áreas comunes. Qué sectores son de uso exclusivo de ciertas unidades (art. 3) y cómo se reservan los de uso general.
- Gastos. Cómo se aprueban el presupuesto anual (art. 32), las cuotas extraordinarias, los seguros colectivos (art. 11) y, si se desea, un fondo de reserva. Lo desarrollamos en presupuesto, cuotas y fondo de reserva.
- Asambleas. Forma y plazo de convocatoria, lugar, quórum, presidencia y secretaría. Si el reglamento calla, se aplica la convocatoria supletoria del art. 25, y el administrador actúa como secretario salvo que el reglamento diga otra cosa (art. 30).
- Administración. Facultades del administrador, límites de gasto sin autorización y rendición de cuentas. La ley ya le atribuye la custodia de actas, libros y comprobantes (art. 29).
- Incumplimientos. La Ley 5038 no regula multas. Si el reglamento las prevé, conviene que indique la conducta, el monto o su método de cálculo, el procedimiento de descargo y quién decide.
Cómo se modifica, paso a paso
1. Clasifique el cambio antes de convocar
- Requiere unanimidad de todos los propietarios: modificar el porcentaje de contribución a los gastos (art. 4), modificar la participación en los votos (art. 12) y modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan las cosas comunes o limiten la copropiedad (art. 8).
- Requiere la mayoría especial del art. 12 para "dictar, modificar o sustituir disposiciones del reglamento" cuando la ley o el reglamento original no exijan unanimidad. El texto dice: "una mayoría de las tres partes de los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos". La redacción no precisa sobre qué total se calculan esas "tres partes", y no debe traducirse sin más a un porcentaje. Como explicamos en quórum, votos y poderes, es una cuestión de interpretación que conviene resolver con un abogado y con lo que diga su propio reglamento.
- Queda fuera de las facultades del consorcio: lo que no sea una medida colectiva sobre el goce y la administración de las cosas comunes (art. 9). Vea qué se puede decidir en una asamblea.
2. Convoque con el texto propuesto
La convocatoria debe mencionar el objeto de la reunión (art. 25). En una reforma, eso significa adjuntar o poner a disposición la redacción actual y la propuesta, artículo por artículo, para que nadie vote un texto que no conoce.
3. Vote y documente en el acta
El acta debe reflejar el texto aprobado, los votos a favor y en contra de cada unidad según los votos registrados y la mayoría aplicada. En cómo redactar el acta hay un modelo orientativo.
4. Prepare el expediente para el Registro de Títulos
Para inscribir la modificación, el Reglamento General de Registro de Títulos (art. 127) y la ficha del trámite piden:
- el acta del consorcio que decide la modificación y el reglamento resultante, ambos firmados y con las firmas legalizadas por notario o con firma digital válida;
- los duplicados o extractos de los certificados de título de las unidades modificadas;
- planos aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales si cambia la ubicación o la configuración física de unidades o áreas comunes (art. 126, párr.);
- el consentimiento de los acreedores o beneficiarios si alguna unidad tiene cargas o gravámenes, y la certificación de registro de acreedores cuando aplique (ficha del trámite);
- los documentos de identidad y, si procede, los poderes de representación;
- los pagos: RD$1,000 de tasa por servicios del Registro Inmobiliario, RD$20 por cada duplicado o extracto (Ley 33-91), RD$130 por cada acto notarial (Ley 140-15) y RD$50 por contrato notarizado (Ley 3-2019), cuando apliquen, según la ficha consultada el 30 de septiembre de 2026.
La ficha indica un tiempo de respuesta de 30 días hábiles, que puede variar. La modificación se anota en el registro complementario del inmueble y de las unidades afectadas (art. 128).
5. Comunique y actualice las copias
Mientras la modificación no esté registrada, no es oponible a los compradores ni a terceros (art. 10). Conviene guardar juntos el reglamento original, cada modificación inscrita y la constancia registral, y entregar a los propietarios la versión vigente.
Una mayoría no convierte en válida cualquier cláusula
Que una propuesta alcance la mayoría no significa que sea válida. Algunas cláusulas que conviene revisar con especial cuidado:
- Condicionar la venta o el alquiler a la aprobación del consorcio: cada propietario puede enajenar, hipotecar o arrendar su unidad sin el consentimiento de los demás (art. 6).
- Suspender el voto de los morosos: la Ley 5038 no lo prevé y vincula los votos a los derechos registrados (art. 12). Su validez es discutible.
- Cambiar el reparto de gastos "solo para los locales": altera el porcentaje de contribución y exige unanimidad (art. 4).
- Sanciones que afecten servicios o el acceso a la unidad: exceden la administración de las cosas comunes y pueden exponer al consorcio a reclamaciones.
Un ejemplo hipotético
Ejemplo ficticio. Una torre de 24 apartamentos quiere hacer dos cambios. El primero fija el horario de la piscina de 8:00 a. m. a 8:00 p. m. Es una regla de uso de un área común conforme a su destino, que la asamblea puede aprobar como norma de convivencia siempre que el reglamento no disponga otra cosa. El segundo prohíbe que los apartamentos se usen como consultorios. Eso toca el destino de las unidades, que es contenido obligatorio del reglamento (art. 21), así que requiere una modificación con la mayoría especial del art. 12, su registro y, probablemente, un análisis de los derechos de quien ya ejerce esa actividad.
Antes de la próxima reforma
Reúna el reglamento registrado y sus modificaciones inscritas, identifique qué artículos quiere cambiar y clasifique cada cambio. Si lleva la administración en CondoSoft, puede guardar el reglamento y cada versión en la biblioteca de documentos, enviar un comunicado con el texto propuesto con registro de lectura y fijar en la asamblea la mayoría que corresponde a cada punto. Esa configuración debe reflejar la ley y el reglamento; no los sustituye.
Fuentes y referencias
- Registro Inmobiliario. Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958, con notas de las modificaciones de la Ley 108-05. Arts. 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 20, 21, 25, 29, 30 y 32. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Leyes/Ley_5038-1958.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Suprema Corte de Justicia. Normativa de la Jurisdicción Inmobiliaria, 3.ª ed., 2011: Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005. Art. 124. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Download/51-07.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Suprema Corte de Justicia. Resolución núm. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos, 27 de octubre de 2022. Arts. 122 y 126-128. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Resolucion/Resolucion_788-2022.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
- Registro Inmobiliario, Dirección Nacional de Registro de Títulos. Modificación del régimen de condominio (ficha de trámite). https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Tramites/DNRT/MODIFICACION_DEL_REGIMEN_DE_CONDOMINIO.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
