Ley de Condominios en República Dominicana: lo que todo propietario y administrador debe conocer

Quien compra un apartamento en una torre o un local en una plaza recibe un certificado de título, un reglamento y, con suerte, las actas de las últimas asambleas. Detrás de esos papeles está una ley de 1958 que pocos han leído completa: la Ley 5038 sobre Condominios. Desde 2005 ya no funciona sola. La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario modificó varios de sus artículos, y el Reglamento General de Registro de Títulos de 2022 detalla cómo se inscribe y se modifica un condominio.

Esta guía ordena ese marco para que propietarios, juntas y administradores sepan qué norma consultar según la pregunta que tengan.

Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.

Las tres piezas del marco legal

Las tres se consultan en la sección de marco legal del Registro Inmobiliario.

A estas normas se suma el reglamento del condominio de cada edificio. No es una ley, pero la Ley 5038 lo hace obligatorio para inscribir el régimen y le da fuerza frente a todos los propietarios una vez registrado (Ley 5038, arts. 10 y 21).

Qué cambió la Ley 108-05

La Ley 108-05 reescribió los artículos 1, 2, 3, 10, 19, 20, 24 y 33 de la Ley 5038 (Ley 108-05, art. 124) y derogó los artículos 23 y 34 (art. 123). En la práctica, esto significa que:

• El condominio nace con la inscripción. "El condominio queda constituido, una vez inscrito en el Registro de Títulos correspondiente" (Ley 108-05, art. 101). Un edificio con varios dueños no es un condominio en sentido legal solo porque sus vecinos se organicen o paguen mantenimiento.
• Cada unidad tiene su propio certificado de título, en el que constan la unidad exclusiva, su participación en las partes comunes y el terreno y el número de votos que le corresponde en las asambleas (Ley 108-05, art. 100, párr. VII; Ley 5038, art. 24).
• El terreno es común y las áreas comunes no se pueden vender ni gravar por separado de las unidades (Ley 108-05, art. 100, párrs. I y II).
• Las cuotas vencidas de gastos comunes gozan del privilegio previsto en la Ley 5038, y los documentos y liquidaciones establecidos para ello constituyen título ejecutorio (Ley 108-05, art. 100, párr. IX). Ese privilegio no es una hipoteca y tiene su propio procedimiento; lo explicamos en cuotas de mantenimiento atrasadas.

Conviene leer la versión de la Ley 5038 que publica el Registro Inmobiliario, que marca los artículos modificados o derogados, pero con una precaución: su transcripción del artículo 33 está incompleta. Para ese artículo, el texto que debe citarse es el que trae la propia Ley 108-05 en su artículo 124. Y el artículo 34, que fijaba un plazo para inscribir el privilegio y limitaba los gastos que cubría, ya no rige: lo derogó el artículo 123 de la Ley 108-05.

Propiedad exclusiva, bienes comunes y uso exclusivo

La ley parte de una idea sencilla: cada titular es dueño de su unidad y, al mismo tiempo, copropietario de las partes comunes y del terreno (Ley 5038, art. 3; Ley 108-05, art. 100).

• Propiedad exclusiva: el apartamento, local u oficina que aparece identificado en el reglamento y en el plano de división. Su dueño puede venderlo, hipotecarlo o alquilarlo sin pedir permiso a los demás (Ley 5038, art. 6), y debe conservarlo y repararlo a su costa (art. 7).
• Bienes comunes: el terreno, la estructura y todo lo que el reglamento y los planos definan como común. Cada propietario puede usarlos según su destino, sin impedir el uso de los demás, y contribuye a su conservación y administración (art. 4).
• Áreas comunes de uso exclusivo: los propietarios pueden limitar el uso de ciertos sectores comunes a las unidades a las que sirven (art. 3). Un parqueo o una terraza pueden ser comunes y, aun así, estar asignados a una unidad. El certificado de título debe indicar las áreas comunes que corresponden a la unidad con carácter exclusivo y compartido (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 73). Estas convenciones solo son oponibles a terceros cuando están registradas (Ley 5038, art. 10).

La consecuencia práctica es que no basta con "lo que siempre se ha hecho". Para saber si un parqueo, un techo o un cuarto de servicio es de alguien o de todos hay que revisar el título, el reglamento y el plano aprobado.

El reglamento registrado: el documento que más se consulta

La Ley 5038 exige que, al registrar el régimen, se inscriba un reglamento con al menos: la identificación de cada parte exclusiva, el número de votos de cada propietario en la asamblea, el porcentaje con que cada uno contribuye a los gastos comunes, las bases de remuneración del administrador y el destino de las diferentes partes del inmueble (art. 21). El Reglamento General de Registro de Títulos amplía esa lista con la especificación de las áreas comunes y del terreno, el porcentaje de copropiedad y el sistema de administración, incluida la forma de liquidar los gastos (art. 122).

Tres reglas de la Ley 5038 marcan cómo se usa ese documento:

1. El porcentaje de contribución a gastos solo se modifica por unanimidad de todos los interesados (art. 4), y lo mismo ocurre con la participación en los votos (art. 12).
2. Las modificaciones del reglamento obligan a todos, pero no son oponibles a los compradores ni a terceros hasta que se registren en el Registro de Títulos (art. 10).
3. Los poderes del consorcio tienen un límite: incluso al dictar o modificar el reglamento, se ciñen a medidas colectivas sobre el goce y la administración de las cosas comunes (art. 9).

Para las mayorías que exige cada cambio y el procedimiento registral, vea el reglamento de condominio: contenido y modificación.

El consorcio de propietarios y el administrador

Por el solo hecho de quedar organizado el inmueble como condominio, todos los propietarios forman un consorcio de propietarios con personalidad jurídica, que actúa por intermedio de un administrador (Ley 5038, art. 9). No hace falta constituir una asociación aparte para que el consorcio exista, aunque algunos residenciales lo hacen por otros motivos; esa diferencia se trata en cómo constituir y registrar un régimen de condominio.

• Las resoluciones se toman por mayoría de votos en asambleas debidamente convocadas (el procedimiento se explica en cómo organizar una asamblea de condominio), y cada propietario vota en proporción a sus derechos según lo registrado (art. 12). Un voto por apartamento no es automático; vea quórum, votos y poderes y qué se puede decidir en una asamblea.
• El administrador ejecuta las decisiones, cuida las cosas comunes y lleva actas, contabilidad y comprobantes (arts. 14 y 29); necesita autorización de la asamblea para demandar (art. 15). Si no hay administrador, cualquier propietario puede pedir al juez de paz que designe uno (art. 13). Para elegirlo o sustituirlo, vea cómo contratar o cambiar de administrador.
• Los gastos ordinarios siguen el presupuesto que aprueban anualmente los propietarios (art. 32).

¿Quién resuelve los conflictos?

La Ley 5038 atribuye al entonces Tribunal de Tierras las acciones entre propietarios sobre la administración y el goce de las partes comunes, y sobre la interpretación o ejecución del reglamento (art. 17). La Ley 108-05 asigna al Tribunal de Jurisdicción Original los asuntos que se susciten en virtud de la ley de condominios relacionados con derechos, cargas y gravámenes registrados (art. 102). Qué tribunal conoce un caso concreto depende de la acción y conviene definirlo con un abogado antes de actuar.

¿Hay una ley nueva de condominios?

A la fecha de revisión de este artículo (30 de septiembre de 2026), la norma vigente sigue siendo la Ley 5038 con las modificaciones de la Ley 108-05. En la Cámara de Diputados cursa un proyecto de "Ley Integral para la Modernización y Regulación del Régimen de Propiedad en Condominios", reintroducido el 12 de marzo de 2026 con el expediente 05386-2024-2028-CD y en estudio de la Comisión de Vivienda, Hábitat y Edificaciones, según reportó El Inmobiliario el 23 de septiembre de 2026. Un proyecto no obliga a nadie: sus propuestas no deben aplicarse ni citarse como si fueran ley mientras no sea aprobado y promulgado.

Lista rápida para revisar su condominio

• ¿El edificio está inscrito como condominio? El certificado de cada unidad indica su porcentaje sobre las áreas comunes y sus votos (Reglamento General de Registro de Títulos, art. 73), y el de la parcela lleva la nota de afectación al régimen (art. 78).
• ¿Tiene una copia del reglamento registrado y de sus modificaciones inscritas?
• ¿Sabe cuántos votos y qué porcentaje de gastos corresponden a cada unidad?
• ¿Las áreas comunes de uso exclusivo (parqueos, terrazas) están en el título o el reglamento?
• ¿El administrador conserva el registro de actas, la contabilidad y los comprobantes?

Para cerrar

La mayoría de los conflictos de un condominio se aclaran leyendo tres documentos en este orden: el certificado de título de la unidad, el reglamento registrado y la Ley 5038 con sus modificaciones. Si su administración todavía depende de carpetas dispersas, CondoSoft permite registrar unidades con su coeficiente, guardar el reglamento y las actas en una biblioteca de documentos con versiones y preparar asambleas con el padrón por unidad. La interpretación de cada documento sigue siendo tarea del consorcio y de sus asesores.

Fuentes y referencias

1. Registro Inmobiliario. Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958, con notas de las modificaciones de la Ley 108-05. Arts. 3, 4, 6, 7, 9, 10, 12-15, 17, 21, 24, 29 y 32. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Leyes/Ley_5038-1958.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
2. Suprema Corte de Justicia. Normativa de la Jurisdicción Inmobiliaria, 3.ª ed., marzo de 2011: Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005, modificada por la Ley 51-07. Arts. 100, 101, 102, 123 y 124. Publicada por el Registro Inmobiliario en https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Download/51-07.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
3. Suprema Corte de Justicia. Resolución núm. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos, 27 de octubre de 2022. Arts. 73, 78 y 117-131. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Resolucion/Resolucion_788-2022.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
4. Registro Inmobiliario, Dirección Nacional de Registro de Títulos. Constitución de régimen de condominio o constitución de régimen de condominio en proceso (ficha de trámite). https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Tramites/DNRT/CONSTITUCION_DE_REGIMEN_DE_CONDOMINIO_O_CONSTITUCION_DE_REGIMEN_DE_CONDOMINIO_EN_PROCESO.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
5. El Inmobiliario (prensa). La agenda pendiente de cinco comisiones legislativas para la construcción y el mercado inmobiliario, 23 de septiembre de 2026. https://inmobiliario.do/los-siete-pendientes-de-cinco-comisiones-legislativas-para-la-construccion-y-el-mercado-inmobiliario/ (consultado el 30 de septiembre de 2026).