Filtraciones y remodelaciones en condominios: cómo determinar responsabilidades y autorizar trabajos

«El agua viene del de arriba» es la frase más repetida en cualquier administración de edificios. A veces es cierto. Otras veces el agua baja por una columna común, entra por la fachada o sale de una impermeabilización vencida del techo, y el vecino de arriba no tiene nada que ver. Atribuir la culpa por la ubicación del apartamento es el error que más conflictos alarga.

Este artículo separa dos asuntos que suelen ir juntos: cómo resolver una filtración y cómo autorizar una obra dentro de una unidad sin comprometer el edificio.

Nota: Información general; su aplicación depende de los documentos y circunstancias del inmueble y puede requerir asesoría profesional.

Lo común y lo exclusivo: el punto de partida

En un condominio, cada titular es dueño de su unidad y copropietario de los sectores comunes y del terreno (Ley 5038, art. 3). Cada propietario atiende, a su costa, la conservación y reparación de su unidad (art. 7) y contribuye proporcionalmente a la conservación y reparación de las cosas comunes (art. 4).

Qué es común y qué es exclusivo lo dicen el reglamento registrado y el plano de división, no la costumbre. Muchos reglamentos tratan como comunes la estructura, las fachadas, el techo, las columnas de agua y los bajantes, y como exclusivos los tramos de tubería que sirven solo a una unidad, a partir de su llave de paso. Esa división es habitual, pero no es una regla legal general: compruébela en sus documentos. La ley permite, además, limitar el uso de ciertos sectores comunes a las unidades a las que sirven (art. 3), y eso puede influir en quién paga su mantenimiento. Vea reglamento de condominio: contenido y modificación.

Filtraciones: del síntoma al origen

Quién responde, según el origen

El Código Civil hace responsable a cada persona del daño que causa por su hecho, su negligencia o su imprudencia, y del que causan las cosas que están bajo su cuidado (arts. 1382 a 1384). Aplicarlo a un caso concreto es interpretación y depende de las pruebas.

Sobre los defectos de construcción, el artículo 1792 habla de una responsabilidad de diez años del arquitecto y del contratista si el edificio perece por vicio de construcción, y el artículo 2270, modificado en 1941, dice que después de cinco años quedan libres de la garantía de las obras mayores. Las dos redacciones no coinciden; qué plazo aplica y a qué daños es una cuestión para un abogado, no para la asamblea.

Pasos cuando aparece una filtración

1. Contenga y documente. Fotos con fecha, lugar exacto, extensión de la mancha y si el goteo es constante o solo cuando llueve o alguien usa un baño.
2. Avise al administrador y a las unidades cercanas, no solo a la de arriba.
3. Coordine el acceso. La Constitución declara inviolable el domicilio y todo recinto privado, salvo orden judicial o flagrante delito (art. 44, num. 1). La administración no puede entrar a una unidad sin permiso. Pida la autorización por escrito, con fecha y hora; si hay riesgo inmediato para personas, llame al 9-1-1.
4. Pida una inspección técnica. Un plomero, un ingeniero o una empresa especializada debe dejar un informe breve con el origen probable, las pruebas hechas (por ejemplo, cerrar llaves por tramos) y las fotos.
5. Avise a las aseguradoras. La póliza colectiva del edificio, si existe (la ley obliga a contribuir a los seguros colectivos cuando lo disponen el consorcio o el reglamento, art. 11), y las pólizas individuales. Revise los plazos de aviso de cada contrato.
6. Repare lo urgente. El administrador puede ordenar reparaciones menores sin la asamblea y las demás solo en caso de urgencia, avisando de inmediato a los propietarios (art. 29). Si no hay administrador, cualquier propietario puede hacer los gastos necesarios para conservar las cosas comunes, con derecho a reembolso, si los demás no se oponen tras ser advertidos (art. 16).
7. Reparta el costo según el informe, no según el piso. Si hay desacuerdo, el informe técnico es la base de la negociación o del reclamo.

Los conflictos entre propietarios sobre el goce de las partes comunes o sobre la interpretación del reglamento son de la competencia del Tribunal de Tierras (art. 17). Si el daño lo causó un inquilino, la Ley 85-25 le obliga a conservar el inmueble, reparar los daños causados por su uso o el de sus dependientes y cumplir el reglamento del condominio (art. 24, nums. 3, 4 y 8); frente al consorcio, en principio, quien responde es el propietario, porque el consorcio lo forman los propietarios (Ley 5038, art. 9). Vea inquilinos y alquileres de corta duración.

Ejemplo hipotético

En un edificio ficticio aparece humedad en el techo del baño del 3B. El propietario culpa al 4B. El plomero cierra la llave de paso del 4B y la humedad sigue; luego detecta que la fuga está en el bajante común que atraviesa la pared. Conclusión: la reparación es un gasto común y el 4B no debe pagar el daño del 3B. Si el plomero hubiera encontrado una junta rota en la ducha del 4B, el resultado sería el contrario.

Remodelaciones: qué autorizar y cómo

Lo que la ley no permite sin más

La Ley 5038 prohíbe al propietario hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o la estética del edificio o los servicios comunes (art. 7). Construir nuevos pisos o hacer obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio requiere el consentimiento de todos los propietarios, salvo que el reglamento disponga otra cosa (art. 8). Tocar una columna, abrir un muro de carga, cerrar un balcón o cambiar ventanas de fachada no es una decisión del propietario solo ni del administrador. Qué puede aprobar la asamblea está en qué se puede decidir en una asamblea.

Permisos públicos

Los permisos dependen de la obra y del municipio:

• Licencia de construcción. La Ley 160-21 atribuye al Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones la reglamentación, la tramitación de permisos y la inspección de las edificaciones privadas, y deja fuera los permisos de uso de suelo, que son municipales (art. 13).
• Ayuntamiento. En el Distrito Nacional, la solicitud de remodelación reevalúa un proyecto que ya tiene licencia de construcción y termina en una certificación de no objeción. Para los condominios, la ficha del Ayuntamiento pide un acta de asamblea notarizada conforme a la Ley 5038. Otros municipios pueden tener requisitos distintos.

Una remodelación interior menor, como cambiar pisos o gabinetes, puede no requerir permisos públicos. Pregunte en su ayuntamiento antes de empezar, no después.

Lista de control para autorizar una obra

• Solicitud escrita con descripción, planos o croquis, fechas y horario.
• Constancia de que no toca estructura, fachada, instalaciones comunes ni impermeabilización; si toca alguna, informe de un ingeniero y la aprobación que exija el reglamento o la ley.
• Datos del contratista, del responsable técnico y del seguro de la obra, si lo tiene.
• Permisos públicos, cuando apliquen.
• Horario de trabajo. Las reglas internas pueden ser más estrictas, pero la norma ambiental de ruido ya fija para los equipos de construcción un horario de 7:00 a. m. a 7:00 p. m. y exige autorización de la autoridad ambiental para operarlos de noche, los domingos y los feriados (NA-RU-001-03, tabla 4.3 y num. 5.3). Vea ruidos, mascotas y conflictos entre vecinos.
• Protección de ascensores y pasillos, retiro de escombros y uso de áreas comunes.
• Depósito de garantía, solo si el reglamento o un acuerdo válido lo prevé.
• Acta de inspección al terminar, con fotos.

Prevenir sale más barato

Las filtraciones de techos y fachadas suelen repetirse cada temporada de lluvias. Un plan de inspecciones y un fondo de reserva evitan que cada reparación se convierta en una cuota extraordinaria. Lo desarrollamos en plan de mantenimiento y emergencias y en presupuesto, cuotas y fondo de reserva.

En CondoSoft, los residentes reportan solicitudes de mantenimiento con fotos, la administración las convierte en órdenes de trabajo y puede asociarlas a activos del edificio y a planes preventivos. El reglamento y los informes técnicos se guardan en la biblioteca de documentos. El sistema ordena el expediente; la decisión sobre quién paga depende del origen comprobado y de los documentos del condominio.

Fuentes y referencias

1. Registro Inmobiliario. Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958. Arts. 3, 4, 7, 8, 9, 11, 14, 16, 17 y 29. https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Leyes/Ley_5038-1958.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
2. Registro Inmobiliario. Código Civil de la República Dominicana, edición de agosto de 2007. Arts. 1382, 1383, 1384, 1792 y 2270 (este último, modificado por la Ley 585 de 1941). https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Marco_Legal/Codigos/Codigo_Civil_RD.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
3. Tribunal Constitucional. Constitución de la República Dominicana, texto de 2024. Art. 44, num. 1. https://tribunalsitestorage.blob.core.windows.net/media/60020/constitucion-de-la-republica-dominicana-2024.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
4. Ayuntamiento del Distrito Nacional. Solicitud de remodelación y/o anexos (ficha de servicio). https://adn.gob.do/solicitud-de-remodelacion-y-o-anexos/ (consultado el 30 de septiembre de 2026).
5. Ley núm. 160-21 que crea el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones, Gaceta Oficial núm. 11028, 3 de agosto de 2021. Art. 13. Copia publicada por el Ministerio de Industria, Comercio y Mipymes: https://micm.gob.do/transparencia/images/pdf/transparencia/base-legal-de-la-institucion/resoluciones/Leyes/Ley_160-21.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
6. Secretaría de Estado de Medio Ambiente y Recursos Naturales. Norma ambiental para la protección contra ruidos NA-RU-001-03, junio de 2003. Tabla 4.3 y num. 5.3. Texto en FAOLEX (FAO): https://faolex.fao.org/docs/pdf/dom60784.pdf (consultado el 30 de septiembre de 2026).
7. Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada el 14 de agosto de 2025. Art. 24, nums. 3, 4 y 8. Texto reproducido por Guzmán Ariza: https://drlawyer.com/espanol/leyes/ley-85-25-sobre-alquileres-de-bienes-inmuebles-y-desahucios/ (consultado el 30 de septiembre de 2026). La copia oficial de la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo no estaba accesible en la fecha de consulta.